Словарик риэлтора

А Б В Г Д З
Аванс

При заключении гражданско-правовых договоров, в том числе купли-продажи квартир, в расчетах часто используются авансовые платежи.

Соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ), если его сумма не превышает 10 МРОТ, или письменной. Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания для подтверждения сделки и ее условий, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).


См. также Авансовое соглашение, Возврат аванса, Задаток, Предварительный договор купли-продажи

См. также: Авансовое соглашение , БТИ


Авансовое соглашение

Соглашение между продавцом и покупателем и/или их представителями, фиксирующее факт внесения покупателем аванса за реализуемый продавцом объект недвижимости, а также регулирующий условия продажи данного объекта недвижимости.

В соглашении должны быть отражены: технические характеристики недвижимости, под которую вносится аванс (адрес, количество комнат, площадь), стоимость, за которую недвижимость будет продаваться, срок заключения договора купли-продажи, стороны по договору.

В качестве дополнительных пунк­тов могут быть описаны: состояние квартиры, сроки ее юридического освобождения, по желанию сторон могут быть предусмотрены штрафные санкции и условия возврата аванса.

На этапе составления соглашения об авансе необходимо убедиться в правомочности продавца на принятие аванса, для этого необходимо проверить у него правоустанавливающие документы на квартиру.

Если продавец реализует свою недвижимость с помощью агентства недвижимости, аванс вносится на имя юридического лица (агентства), имеющего закрепленное в договоре на услуги право на принятие аванса.

Размер аванса зависит от стоимости объекта недвижимости и обычно составляет от 0,5% до 1%, рассчитываемого от стоимости недвижимости. При этом, чем дороже объект, тем величина данного процента обычно ниже.

Согласно обычаям делового оборота, принятие аванса агентством недвижимости сопровождается снятием реализуемого объекта из рекламы и отказом другим потенциальным покупателям в просмотре авансируемого объекта.


См. также Аванс, Возврат аванса, Задаток, Агентство недвижимости



Агент по недвижимости

Лицо, профессионально занимающееся деятельностью, связанной с реализацией, приобретением и арендой объектов недвижимости. 

См. также Агентство недвижимости


Агентство недвижимости

Организация, целью деятельности которой является предоставление профессионального сопровождения любых операций на рынке недвижимости. В первую очередь - это продажа и покупка жилой, загородной и коммерческой недвижимости, земельных участков и наделов, аренда квартир, комнат,  офисов и отдельно стоящих зданий.

Преимуществом агентства является возможность использования собственной базы объектов недвижимости наряду с другими профессиональными базами данных недвижимости.

Сотрудники агентства недвижимости ежедневно работают над расширением собственной базы данных и хорошо в ней ориентируются. Поэтому, если Вы решите самостоятельно искать квартиру, земельный участок или дом, то даже потратив много времени, нельзя гарантировать, что Вы не пропустите тот вариант, который подошел бы Вам наилучшим образом.

Агентство недвижимости ежедневно добавляет в свою базу новые варианты, а его сотрудники предлагают их своим клиентам для просмотра. Всю работу по организации встреч между продавцами и покупателями, арендаторами и арендодателями квартир агентство берет на себя. Поэтому возможности приобретения или продажи недвижимости, а также поиска варианта для аренды с помощью агентства значительно шире, чем если бы искали необходимый Вам вариант самостоятельно.

Но этим обязанности агентства недвижимости не ограничиваются. Они также включают в себя оценку недвижимости, проверку ее «юридической чистоты», законность и правильность оформления права собственности, готовность к сделке. Риск нарваться на недобросовестного продавца или арендодателя в этом случае сведен к минимуму.

Также агентство может взять на себя юридическое сопровождение сделки, включающее подготовку и оформление всех договоров, оформление документов в Росреестре, проведение расчетов по сделке.

Подробнее об этом читайте на нашем сайте в разделе “Наши услуги”.


См. также Агент по недвижимости, Проверка квартиры


Альтернатива

Термин, употребляемый в сфере недвижимости для обозначения ситуации продавца, обозначающий продажу объекта недвижимости при условии одновременной покупки нового объекта. Таким образом, один из участников сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя одновременно.

Данная ситуация встречается на рынке недвижимости все чаще, поскольку приобрести новую бОльшую по площади недвижимость без продажи имеющейся становится все сложнее.

Ситуации, при которых квартира бОльшей площади продается с целью покупки квартиры меньшей площади, встречаются гораздо реже и связаны обычно с разъездом, разводом собственников квартиры или при особой необходимости в деньгах.

В свою очередь, продажа квартиры меньшей площади с целью расширения жилплощади встречается гораздо чаще и связана с более позитивными событиями в жизни собственников: создание семьи, рождение ребенка, рост благосостояния.

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются не часто из-за сложности подбора вариантов. Кроме того, прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир.  

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов. Значительно проще сначала найти покупателя на квартиру, потом подобрать подходящий альтернативный вариант недвижимости, “увязать” условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет одновременно (в один день) провести продажу старой недвижимости и покупку новой, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов боятся перевозить и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Сам процесс альтернативной продажи может занять от 1 до 12 месяцев в сложных сделках.

С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и ее финансовая схема, движение авансов за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 3-5% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за подобную сделку - в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Чтобы процесс не затянулся на длительный срок, а также для минимизации рисков, рекомендуем  обратиться в агентство недвижимости и получить профессиональную консультацию на предмет реальности и срочности решения Вашего вопроса.


См. также Свободная продажа, Банковская ячейка, Условия доступа


Архивка ЕГРП

Архивная выписка из ЕГРП - информационный документ, формируемый программным обеспечением Росреестра, содержащий в себе всю историю перехода права собственности (данные заявителей, даты и основания регистрации изменений) по объекту с момента его постройки.


См. также Выписка из Единого государственного реестра прав


Архивка из домовой книги

Архивная выписка из домовой книги -  информационный документ, формируемый программным обеспечением паспортного стола, содержащий в себе всю историю  постановки на регистрационный учет и снятия с регистрационного учета по объекту с момента его постройки.


См. также Выписка из домовой книги



Банковская (депозитарная) ячейка

Банковская (депозитарная) ячейка, предназначенная для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

То есть сама по себе ячейка - это то место, где можно хранить что-либо ценное с повышенным уровнем гарантированного сохранения. Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.


См. также Условия доступа к ячейке


Безвестно отсутствующий

Лицо, факт длительного отсутствия которого установлен в судебном порядке. Основная цель признания лица безвестно отсутствующим - защита его прав и сохранение имущества; другая цель - обеспечение интересов его кредиторов, а также лиц, находившихся на его иждивении.


Согласно ст. 42 Гражданского Кодекса РФ, гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим по заявлению заинтересованных лиц , если в течение одного года в месте его жительства отсутствуют сведения о месте его пребывания.

При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания его безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.


Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.


В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его таковым. На основании решения суда отменяется управление имуществом этого гражданина.


См. также Признанный умершим


БТИ

Бюро технической инвентаризации - организации, осуществляющие государственный технический учёт и инвентаризацию объектов недвижимости.

База данных БТИ содержит основные данные о недвижимости: планы, площади, статус, данные о владельце, сведения о проведенных перепланировках и капитальных ремонтах, инвентаризационную стоимость объектов.

Подробнее см. http://www.rosinv.ru/


См. также Экспликация, Поэтажный план, Кадастровый паспорт, Справка о стоимости


Военный сертификат

Именная ценная бумага, дающая военнослужащим право на жилищные субсидии, предназначенные для покупки комнаты, квартиры или же любого другого жилья, предусмотренного программой по предоставлению доступного жилья военнослужащим. 
Военный сертификат - народное название, правильное название программы - Государственные жилищные сертификаты (ГЖС). Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» действует в России с 1998 года. На определенных условиях она обеспечивает некоторые категории граждан - бывших военных, северян, чернобыльцев, людей, пострадавших от стихийных бедствий - правом на безвозмездное приобретение жилья за счет государства. 
Стоимость сертификата определяется государством, исходя из средних рыночных цен. Технология работы с сертификатом такова, что его получатель не может потратить ссуду на собственные иные нужды, а только на приобретение квартиры для своей семьи. 


Возврат аванса

Процедура возвращения денежных средств продавцом (его представителем) покупателю недвижимости (его представителю) по причине отказа от сделки купли-продажи объекта недвижимости по решению одной или обеих сторон.


В отличие от задатка (ст. 380—381 ГК РФ) аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию.


Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. 330, 331 ГК РФ).


Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Поскольку уплата аванса — это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства.


При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.


В случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

- суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

- процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

- судебных расходов (ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).


См. также Аванс, Задаток, Авансовое соглашение


Выписка из домовой книги

Документ, в котором содержатся данные о жильцах, зарегистрированных в жилом объекте недвижимости на данный момент времени: их ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, гражданство, паспортные данные (когда и кем выдан паспорт, серия и номер), отношение к военной службе, род занятий, срок регистрации (постоянный, временный), когда и куда выбыл.

Выписку из домовой книги можно получить в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр) в момент обращения, по запросу собственника или членов его семьи, зарегистрированных по данному адресу.

Выписка действительна 1 месяц с момента ее получения.


См. также Архивка из домовой книги


Выписка из Единого государственного реестра прав

Выписка из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - информационный документ, предоставляемый Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), о наличии прав каких-либо лиц или организаций на определенное недвижимое имущество.


В выписке из ЕГРП содержится следующая информация:

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

- дата подписания выписки, а также исходящий номер;

- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

- назначение объекта;

- площадь;

- адрес (местоположение);

- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

- вид зарегистрированного права;

- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

- ФИО или наименование лица, обратившегося за Выпиской.


Данная выписка выдается в течение 5 рабочих дней с момента обращения с соответствующим заявлением в территориальное отделение Росреестра. Необходимо предоставить выписку из ЕГРП в обязательном порядке в следующих случаях:

- если Вы приобретаете недвижимое имущество с привлечением кредитных средств (по ипотеке);

- если Вы получаете кредит под принадлежащую Вам недвижимость;

- если Вы приобретаете недвижимость из-под залога;

- если Вы вступаете в наследство;

- при бракоразводном процессе с делением имущества;

- при постановке на учет в очередь на улучшение жилищных условий.


Это далеко не полный список ситуаций, при которых необходимо обязательное предоставление ыыписки из ЕГРП.


Существует несколько видов выписок из ЕГРП. Самой востребованной из них является выписка о правах на недвижимое имущество. В ней содержится информация о конкретном объекте недвижимого имущества, зарегистрированных правообладателях, наличие ограничений, обременений (залога) или ареста. Именно такой вид выписки из ЕГРП является обязательной для ряда сделок.


Кроме того, есть выписки из ЕГРП о сведениях, доступ к которым является закрытым. Получение таких выписок из ЕГРП возможно только по доверенности от правообладателей или по запросу административных органов. К ним относятся сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.


Срок действия выписки - 1 месяц.

Причем идеально, если она была выдана за 1-3 дня до предполагаемой сделки или внесения аванса (задатка) за выбранный объект недвижимости.


См. также Архивка ЕГРП


Государственный жилищный сертификат (ГЖС)

См. Военный сертификат


ДКП

Среди профессиональных участников рынка недвижимости под сокращением ДКП принято подразумевать Договор купли-продажи недвижимости.


См. также Договор купли-продажи недвижимости


Договор дарения

Договор дарения недвижимости - гражданско-правовой договор, по которому даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому лицу недвижимость в собственность.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения имущества заключается либо в простой письменной, либо нотариальной форме. Стоимость договора дарения, оформляемого нотариально в разы выше стоимости договора, заключаемого юристами в простой письменной форме.

Обращаем внимание, что даритель вправе подарить только имущество, находящиеся в его собственности. К примеру, если гражданин хочет подарить квартиру, которую он занимает по договору социального найма, то сначала ему следует данное помещение приватизировать, и лишь после этого - распоряжаться этой квартирой, в т.ч. и дарить.

В случае, если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник любой доли вправе подарить ее любому другому лицу безо всяких ограничений.

Дарение имущества, являющееся совместной собственностью, допускается только по согласию всех ее участников. Когда квартира находится в общей собственности супругов, если один из них захочет ее подарить, ему придется получить письменное согласие другого супруга. В таких случаях, договор дарения доли по свой форме и содержанию не будет отличаться от договора дарения объекта целиком.

Важно иметь в виду, что законные представители, действующие от имени детей и граждан, которые признанны недееспособными, не имеют права дарить имущество последних (ст. 575 ГК РФ).

По закону с одаряемого лица взимается налог на доход (НДФЛ), который он получил в порядке дарения как недвижимого имущества, так и транспортных средств, акций, долей, паев, в размере 13 % от стоимости дара. Но закон освобождает от налога на дарение, если и даритель, и одаряемое лицо - близкие родственники: супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры (п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ все договоры дарения недвижимости вне зависимости дарится квартира целиком или ее доля, обязательно подлежат государственной регистрации.

Даритель в праве расторгнуть договор дарения если:

- в отношении его или членов его семьи одаряемым лицом были совершены поступки криминального характера;

- даритель переживет одаряемое лицо, если это право было обусловлено в договоре дарения;

- обращение одаряемого лица с подаренной вещью создает угрозу ее утрате или порче.

Если вскроется факт передачи денег за подарок (то есть оформление дарения — было не что иное как скрытая сделка купли-продажи), то данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.


См. также Договор купли-продажи, НДФЛ, Совместно нажитое имущество, Согласие супруга, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)


Договор инвестирования

Договор инвестирования строительства жилья - это такой вид гражданско-правового договора, на основании которого одна сторона - Инвестор, Заказчик, Пользователь объекта капитальных вложений и т.д. (далее для удобства будем называть его «Инвестор») — обязуется передать другой стороне собственное или привлеченное от третьих лиц имущество — инвестиции (деньги, имущественные права, имеющие денежную оценку, и др.) в целях получения в дальнейшем жилья, а другая сторона, обычно именуемая Застройщик, Подрядчик, Заказчик и т.д. (далее будем называть его Застройщик) — обеспечить вклад средств Инвестора или привлеченных им третьих лиц в строительство жилья и предоставить возможность его приобретения.

Предметом договора инвестирования является, с одной стороны, финансирование Инвестором строительства объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), а с другой стороны, возведение Застройщиком объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию - передача предусмотренного договором объекта (части объекта) Инвестору.

Следовательно, предмет договора — это не определенный объект, а процесс. В силу данной особенности следует очень внимательно относиться к тому, что включено в предмет договора.

Как правило, документ должен содержать описание объекта недвижимости, цену договора (размер инвестиций), обязательства сторон, в том числе срок исполнения работ инвестиционно-строительной компанией, условия и порядок внесения инвестиций Инвестором.

Стоит учитывать, что в период строительства трудно определить точный размер общей площади той или иной квартиры. Инвестор вносит денежную сумму из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры согласно проектной документации. Однако нередко бывает, что после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию площадь квартиры изменяется и уже не совпадает с проектной, указанной в договоре. Соответственно, стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке уже с учетом акта БТИ, в котором фиксируется точная общая площадь.

Инвестор при внесении денежных средств на строительство жилья должен получить на руки и сохранить документ, подтверждающий произведенную оплату. Это может быть копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении, корешок приходного кассового ордера, кассовый чек и/или справка, подписанная главным бухгалтером и директором организации застройщика и др. В дальнейшем указанные платежные документы в случае возникновения конфликтной и спорной ситуации с Заказчиком строительства позволят Инвестору обосновать и документально подтвердить надлежащее выполнение своих финансовых обязательств.

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ.


См. также Договор переуступки права собственности


Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним (сторонами по договору выступает продавец и покупатель), возмездным (имеет информацию о цене недвижимости) и реальным (заключен в отношении реального, существующего объекта недвижимости).

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать иной стороне (покупателю) в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.).

При наличии надлежащим образом заверенных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические.

Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Таким образом, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста), и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у указанного гражданина для совершения необходимых действий, которые связаны с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, нет никаких ограничений по состоянию здоровья. За несовершеннолетних граждан РФ сделки совершают их законные представители или опекуны.

Предметом договора могут являться следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; либо часть здания, дома или квартиры, нежилое помещение; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре должно указываться местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из главных условий договора является указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора согласно ст. 555 ГК РФ определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В этом случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В договоре купли-продажи, заключаемого в отношении любого из объектов недвижимости указываются свои существенные условия, отсутствие которых может стать причиной для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допустимых вариантов письменной формы договора в этом случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение указанного требования влечет за собой также недействительность соответствующего договора.

Все сделки с недвижимостью, в частности переход права собственности по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации в Росреестре.


См. также ДКП, Физическое освобождение квартиры, Юридическое освобождение квартиры, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)


Договор передачи

Договор, заключаемый органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние лица, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Данный договор является обязательным при оформлении права собственности в результате приватизации.


См. также Приватизация


Договор переуступки права собственности

Это сделка, в результате заключения которой права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего непосредственно с ним договор (инвестора, дольщика) к третьему лицу. 

Такие договора можно заключать вне зависимости от схемы приобретения квартиры: договор инвестирования, договор купли-продажи или любой другой. Переуступка прав собственности выгодна тем, что покупатель может приобрести квартиру в доме даже в том случае, если они уже все проданы застройщиком. 
В свою очередь, продавец может приобрести себе квартиру на начальном этапе строительства, а переуступить права на нее уже на конечном этапе, не дожидаясь получения права собственности на квартиру, возвращая вложенные деньги и получая определенную доходность. При этом цена квадратного метра может возрасти даже в несколько раз. 
На практике такая переуступка прав на квартиру невозможна без участия самого застройщика. 
Застройщик должен выдать необходимую документацию, которая нужна при переуступке. Зачастую застройщик получает дополнительное вознаграждение от сделки. Покупателю у компании-застройщика необходимо получить не только пакет документов по дому, но также узнать, какая сумма продавцом уже была оплачена, о возможных скидках, процентах и рассрочках. 
При переуступке права собственности есть свой риск, ведь квартиру можно переуступить и несколько раз. В таком случае достоверную информацию о судьбе жилплощади можно узнать только у застройщика, который должен вести свой независимый реестр. 
Важно также иметь в виду, что переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если Вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор переуступки (цессии) заключить не получится. 
Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. 
Если уступка не будет зарегистрирована, она не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. 
Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а прежнему дольщику (цеденту). 
Согласно ст.208 Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – бывшему дольщику нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ.

См. также Договор инвестирования, Договор купли-продажи, НДФЛ, Согласие супруга


Договор ренты

Договор, смысл и содержание которого сводятся к тому, что получатель ренты передает принадлежащую ему квартиру (или иную недвижимость) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность того, кто обязуется предоставить ему пожизненное содержание. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации, в силу чего он признается заключенным с момента такой регистрации.

В случае заключения договора пожизненной ренты Плательщик ренты должен ежемесячно выплачивать Получателю ренты оговоренную денежную сумму зафиксированную в договоре пожизненной ренты.

В случае заключения договора ренты с пожизненным содержанием Плательщик ренты также берет на себя обязанности по оказанию Получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг.

По желанию Получателя ренты в договор ренты квартиры можно включить оплату ритуальных услуг Плательщиком ренты.

Пожизненное содержание с иждивением носит длящийся характер, поэтому срок действия договора определяется не конкретной датой, а моментом наступления смерти получателя ренты.

Права получателя пожизненного содержания с иждивением являются неотчуждаемыми: они не могут быть переданы получателем ренты другому лицу и не переходят по наследству.

Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного письменного согласия получателя ренты.

Договор ренты с пожизненным содержанием может быть расторгнут по соглашению сторон договора ренты у нотариуса или в судебном порядке. Выступить инициатором расторжения договора пожизненной ренты может как Получатель ренты, так и Плательщик ренты. (ст. 599 ГК РФ).


См. также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)


Дуплекс

Разновидность загородной постройки; строение, образованное из двух домов, объединенных боковой стеной и крышей.

В России дуплекс позиционируется как таунхаус бизнес-класса за счет большей площади помещения (200-400 кв.м.) и земельного участка (6-20 соток).

Как и таунхаусы, сдвоенные дома имеют вертикальную планировку: на первом этаже каждой секции находится гараж на одну/две машины, кухня и подсобные помещения. На втором этаже размещаются жилые комнаты. Как правило, это гостиная или зал и несколько спален.

Если же дуплексы являются трехуровневыми (что характерно для России), то на одном из уровней часто устраивают спортзал, сауну, домашний кинотеатр или каминный зал.

Главным преимуществом дуплекса для родственников является возможность жить обособленно и вместе с тем совместно отдыхать, встречаться, что особенно важно для родителей и их детей.


См. также Таунхаус


Задаток

Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. 

По сути, это законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства (в отличие от аванса), который прекрасно работает в отношении сделки купли-продажи любого товара, в том числе и недвижимости. 
Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. 
Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме. В принципе термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору. Но при этом следует помнить одно важное обстоятельство: если за неисполнение договора отвечает сторона, оставляющая задаток (покупатель), в случае отказа покупателем от сделки, задаток остается у другой стороны (продавца). А если же виновна сторона, получившая задаток (продавец), она уплачивает другой стороне (покупателю) при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию, или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка. 

См. также Аванс, Авансовое соглашение, Предварительный договор купли-продажи


Заемщик

Лицо, которому банк в соответствии с кредитным договором предоставил во временное пользование некоторую сумму денежных средств под определенный процент. Прежде чем, оформить кредит, банк обязательно проверит заемщика на соответствие предъявляемым к нему требованиям.

Обычно банк предъявляет следующие требования к заемщикам: наличие гражданства РФ, регистрация по месту жительства, наличие постоянного подтверждаемого дохода, достижение определенного возраста (не менее 18 лет), срок пребывания на последнем месте работы не менее 3 месяцев, а также ряд прочих требований, с которыми можно ознакомиться на сайте банка-кредитора.


См. также Справка 2-НДФЛ, Ипотека


Закладка денег

Совместное единовременное посещение банковской ячейки продавцом и покупателем в день сделки с целью произведения расчетов по договору купли-продажи недвижимости.


См. также Банковская ячейка, Условия доступа