02.09.2014

Детское право на недвижимость.

Сегодня мы поговорим на тему участия несовершеннолетних детей в сделках с недвижимостью. Данный вопрос имеет все большую актуальность в связи с участившейся массовой приватизацией и улучшения жилищных условий российских граждан. Экспертом по теме выступает Ирина Тиховская, победитель премии PRO REALTY в номинации «Специалист года» в 2013 г. и «Консультант года» в 2014 г, www.dreamrealty.ru

Итак, чаще всего право собственности на недвижимость возникает у детей в результате приватизации. Почему это происходит? С тех пор, как государство начало активно мотивировать граждан на приватизацию муниципального жилья, все зарегистрированные в этой недвижимости граждане имеют право на участие в ее приватизации, в том числе и несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родитель обязан зарегистрировать ребенка по месту жительства в течение одного месяца с момента его рождения. Таким образом, ребенок становится полноправным участником данного процесса и его нельзя лишить права на приватизацию жилья. В противном случае, у ребенка сохраняется право в течение 3 лет с момента обнаружения нарушенного права (обычно, 3 года с момента наступления совершеннолетия, т.е. 18 лет) восстановить свои права и получить обязательную долю в недвижимости, расприватизировав квартиру и оспорив все последующие с ней сделки. Следовательно, снятие с регистрационного учета родителями ребенка накануне приватизации квартиры ставит под большой правовой риск все последующие операции с этой недвижимостью.

Например, в начале приватизации 1992-1993 года, пока система еще не была достаточно отлажена, была обнаружена масса нарушений прав детей. Основная часто повторяющаяся причина была банальной, родители не были осведомлены о том, что детей надо вписать в заявление о приватизации. В связи с этим, в российских судах до сих пор решаются вопросы о восстановлении прав детей, которые в 90-х годах были слишком малы, чтобы защищать свои законные права и интересы. Данную особенность действительно важно учитывать, приобретая квартиру, полученную собственниками в процессе приватизации.

Значительно реже встречаются случаи возникновения права собственности у несовершеннолетних детей по Договору дарения, Завещанию или Договору купли-продажи. В этих случаях трудностей с оформлением на имя ребенка недвижимости не возникает.

Основные сложности и вопросы появляются обычно при продаже имеющейся недвижимости, в которой имеется доля ребенка. Согласно Гражданского и Семейного Кодекса РФ есть следующие ограничения по сделкам с недвижимостью:

Возмездные сделки с несовершеннолетними детьми и близкими родственниками запрещены.

Сделки с недвижимостью, где несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля (вне зависимости от ее размера) подлежат обязательному согласованию и одобрению в органах опеки и попечительства по мечту жительства ребенка. Таким образом, продать недвижимость без покупки равноценного жилья ребенку просто невозможно. Во-первых, органы опеки не дадут своего согласия на такую операцию, а во-вторых, без предъявления данного документа регистрационная палата не зарегистрирует эту сделку.

Для рассмотрения сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего ребенка (вне зависимости от размера доли), родители должны предоставить в органы опеки (ОПиП) оригиналы следующих документов:

- заявление по установленной форме от одного из родителей и согласие другого или заявление ребенка, достигшего 14 лет;

- правоустанавливающие документы на квартиры;

- свидетельство о рождение ребенка или паспорт (по достижению 14 лет);

- выписки из домовой книги;

- справки из ЕИРЦ о задолженности по квартплате;

- копии финансово-лицевых счетов;

- кадастровые паспорта;

- документы БТИ (технический паспорт, справка о стоимости).

Все эти документы должны быть представлены по отчуждаемому и приобретаемому объектам недвижимости. На прием к участковому сотруднику ОПиП должны явиться все участники сделок с удостоверениями личности, а все заявления подписываться – исключительно в его присутствии.

Следует отметить, что органы опеки рассматривают ситуацию по следующим критериям:

- площадь приобретаемой квартиры (доли);

- стоимость недвижимости;

- состав семьи;

- месторасположения недвижимости;

- причины продажи недвижимости (обмен, улучшения/ухудшение условий, разъезд с родственниками, развод родителей и т.п.).

Нельзя забывать о важном моменте: при обмене жилплощади права ребенка не должны быть ущемлены. То есть, ребенок не может быть помещен в заведомо худшие условия, чем те, в которых он проживал до момента обмена. В противном случае согласия органов опеки Вы не получите.

В некоторых случаях можно не покупать квартиру, а просто наделить ребенка собственностью в другой квартире – и это не обязательно должна быть собственность его родителей. Например, в том жилье, которое является собственностью бабушки и (или) дедушки. Но это весьма спорный вариант. Так как эта сделка будет безвозмездной. И не все органы опеки могут дать согласие на такого рода действия. Также важно эту сделку проводить одновременно со сделкой по продаже предыдущего жилья.

Теперь давайте поговорим о том, как обстоят дела с правами ребенка при разделе недвижимости супругов в процессе развода или в рамках брачного договора.

При разводе совместно нажитое имущество условно делится пополам, если у супругов не было брачного договора. При составлении брачного договора, нотариус всегда уточняет наличие детей и то, каким образом супруги планируют защитить права ребенка в договоре. Вне зависимости от желания супругов, нотариус формулирует пункты договора согласно Семейного Кодекса РФ. В противном случае суд сочтет недействительным брачный контракт в части, нарушающей права ребенка. Если ребенок имеет долю собственности, приобретенную в период брака, то его доля не участвует в разделе имущества. Также один из родителей может отказаться от своей доли в пользу ребенка.

Немаловажный и очень жизненный вопрос – как определяется место регистрации и снятия с регистрационного учета ребенка. По закону ребенок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей.  Но при выписке ребенка и прописке его на другую жилплощадь письменное согласие второго родителя обязательно. Данное согласие может быть выражено, собственноручно написанным в паспортном столе. Заявлении или в нотариально заверенном согласии второго родителя.

Как вы уже, наверное, поняли, продажа недвижимости с несовершеннолетними собственниками является достаточно сложным процессом. При этом важно правильно оценить свои возможности и целенаправленно двигаться по индивидуальной схеме сделки. Несомненно, возможны «подводные камни» – всякого рода неприятные неожиданности, иногда убивающие ваше желание довести начатое до конца. Но не нужно забывать о том, что не бывает неразрешимых задач. Главное – это обоюдное согласие всех участников сделки и своевременная профессиональная помощь при ее проведении.

Источник



Facebook Вконтакте