Услуги владельцам городской недвижимости

Юридические вопросы, возникающие при продаже квартиры, комнаты в Москве и Подмосковье

Процедура продажи квартиры в Москве или Подмосковье состоит из нескольких этапов, каждый из которых занимает определенное количество времени, в том числе отведенное законом.

1 этап: Сбор документов по объекту

Для продажи квартиры Вам понадобится Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость, обычно это Свидетельство о собственности и документ, на основании которого оно выдано (например, Договор купли-продажи, Договор дарения, Договор инвестирования, Договор передачи и т.д.).

Также, в случае, если продажа Вашего объекта возможна по ипотеке или связана с необходимостью получения разрешения Опекунского совета на сделку, Вам понадобится Кадастровый паспорт, Экспликация и Справка о стоимости БТИ - эти документы готовятся в Бюро технической инвентаризации в течение 10-ти рабочих дней и действительны в течение 5 лет. Исключение лишь составляет Справка об инвентаризационной стоимости, которую можно получить в день обращения и срок годности которой составляет 1 месяц.

Помимо этих документов нужна Выписка из домовой книги и Копия финансово-лицевого счета для Подмосковья. В Москве же их заменяет Единый жилищный документ. Эти документы выдаются в день обращения и действительны всего 1 месяц, поэтому правильнее получать их накануне сделки.

Для ипотечных сделок и сделок с участием несовершеннолетних может также пригодиться Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также действительна 1 месяц и получается накануне подачи документов в Банк или Опекунский совет.

Не менее значимым документом в случае ипотечной сделки, а также сделки с участием несовершеннолетнего является Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую можно заказать и получить в территориальной приемной Росреестра. Срок изготовления такой выписки составляет 5 рабочих дней, а срок действия не более 1 месяца.

Если Вы являетесь совладельцем квартиры, то вам необходимо согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально - так называемый Отказ от преимущественного права покупки Вашей доли. Без этого документа сделка может быть признана не действительной (ст.ст.170, 250 ГК РФ).

Если недвижимость приобреталась Вами в период брака и в отношении нее не заключен Брачный договор, позаботьтесь заранее о нотариальном Согласии Вашего супруга/супруги на сделку (последствия несоблюдения данного порядка описаны в ст. 256 ГК РФ).

Если в числе совладельцев объекта есть несовершеннолетние (дети, не достигшие 18 лет), то будьте готовы к процедуре получения согласия Органов опеки, которое может занять от одной до трех недель при условии наличия другой недвижимости, приобретаемой в собственность несовершеннолетних граждан (подробнее с последствиями несоблюдения прав несовершеннолетних можно ознакомиться в ст.ст. 172, 175 ГК РФ).

Таким образом, в зависимости от Вашей ситуации на сбор документов может уйти от одной до нескольких недель. В свою очередь, пренебрежение установленного законом порядка при совершении сделки может привести к печальным последствиям для всех ее сторон, начиная от приостановки регистрации сделки до признания ее недействительной.

2 этап: Подготовка и принятие аванса или задатка по объекту

При нахождении покупателя на Ваш объект, а также при условии наличия документов, требующихся на первоначальном этапе, покупатель должен внести аванс/задаток, тем самым подтверждая намерение купить Вашу недвижимость и частично оплачивая ее.

Отличие аванса от задатка заключено в юридических последствиях каждого из них.

Аванс - категория возвратная, что бы там не говорили в агентствах недвижимости и судебная практика это подтверждает изо дня в день. Задаток же, наоборот, сумма, не подлежащая возврату.

Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не заметят. Однако если сделка не происходит, то в случае аванса – он просто возвращается, а сторона, отказавшаяся от сделки, по соглашению об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны заранее предусмотрели какой-то штраф.

В случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя, как стороны, передавшей задаток, он остается у продавца. Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 30 тысяч рублей, то получатель задатка обязан вернуть 60 тысяч рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком.

Величина аванса/задатка, вносимая собственнику, как частному лицу и Агентству, как организации, представляющей интересы продавца может отличаться более, чем в два раза. Логично предположить, что организация, созданная с целью постоянного извлечения прибыли из своей деятельности в сфере недвижимости быстрее вернет аванс/задаток при отказе покупателя от сделки, поскольку дорожит своей репутацией. Иначе дело может обстоять с физическим лицом, принявшим и уже потратившим, к примеру, полученную сумму или считающим не справедливым возврат аванса спустя 2-3 недель ожидания сделки, которой так и не суждено было свершиться.

Срок аванса, условия его возврата, условия выхода на сделку фиксируются в момент принятия задатка в Предварительном договоре купли-продажи или в Авансовом соглашении, если речь идет об авансе. Данные условия согласовываются представителями сторон (агентами и юристами) при непосредственном участии продавца и покупателя, поскольку эти положения лягут в основу будущего договора купли-продажи недвижимости.

После подписания всех необходимых документов, продавец и/или его представитель должны перестать рекламировать и показывать объект, а покупатель не имеет возможности просить об иных условиях выхода на сделку (снижение цены, новые сроки физического или юридического освобождения квартиры и т.д. и т.п.).

3 этап: Подготовка и проведение сделки

На этом этапе стороны начинают подготовку к сделке: получают недостающие документы, проходят проверку и одобрение банком (в случае ипотеки), начинают поиск новой квартиры (в случае альтернативной сделки). В случае же продажи квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети - кроме поиска альтернативного варианта на покупку, стороны проходят процедуру одобрения в местных органах опеки и попечительства, предоставляя полные комплекты документам по обеим квартирам.

В случае, если покупатель приобретает недвижимость с использованием кредитных средств (ипотека), собственник и его представитель подключаются к данному процессу, начиная от передачи необходимых документов в банк и заканчивая присутствием при оценке квартиры независимыми оценщиками.

После того, как все документы собраны, необходимые одобрения получены, назначаются дата, место и время сделки. Данные положения оговариваются сторонами в зависимости от самых разных причин: местонахождение банка, предоставляющего покупателю кредит на приобретение жилья, возраст и/или состояние здоровья одного из участников, наличие доверия к конкретному банку, предлагающему услугу расчетов по сделке через депозитарную ячейку с особыми условиями доступа к ней, наличие банковского вклада и/или ячейки у одной из сторон и т.д. Поскольку подавляющее большинство расчетов по сделкам с недвижимостью в Москве и Московской области происходит путем использования банковской ячейки, как наиболее понятного и безопасного способа расчетов, в дальнейшем описании процессов мы будем делать упор именно на этот способ проведения сделки.

Итак, когда достигнуты все существенные договоренности по сделке, стороны встречаются в оговоренное время, в согласованном банке, где и происходит подписание договоров аренды банковской ячейки с особыми условиями доступа, договоров купли-продажи, а в случае продажи квартиры в Подмосковья также и Передаточных актов на объект. Там же покупатель закладывает в ячейку денежные средства за приобретаемую недвижимость, а продавец пишет Расписку о том, что денежные средства за проданную недвижимость получены.

Традиционно, ключ от ячейки остается у покупателя, а Расписка у продавца до момента регистрации сделки. Возможны и другие варианты распределения ответственности в случае альтернативных, а также ипотечных сделок. Обычно, агенты и юристы со стороны продавца, покупателя, а также банка решают этот вопрос по согласованию и с учетом интересов своих клиентов.

Все это является подготовительной частью сделки. Завершающим же этапом станет подача полного пакета документов на государственную регистрацию, осуществляемую в одной из территориальных приемных Росреестра. Согласно ст. 551 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает не с момента передачи денег за приобретаемую недвижимость и не с момента подписания договора купли-продажи таковой, а только при условии ее государственной регистрации.

Именно в результате государственной регистрации договора купли-продажи у покупателя недвижимости возникает право собственности, что должно подтверждаться Свидетельством о праве собственности государственного образца, а также, при необходимости, Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Условием доступа продавца квартиры к ячейке обычно является предъявление им, наряду с паспортом и ключом от ячейки, который в большинстве случаев подлежит восстановлению в случае утраты, зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. В этой связи, важнейшей задачей продавца или его представителя является обеспечение таким документом бывшего собственника недвижимости.

Вот почему так важно, чтобы каждая сторона контролировала процесс регистрации сделки или обладала документальным подтверждением передачи документов на регистрацию через третьих лиц (агентов, агентств недвижимости, компаний-регистраторов). Упущение данной детали может привести продавца к сложностям, связанным с выемкой денег за проданную квартиру и излишней нервотрепке.

4 этап: Регистрация и закрытие сделки

Установленный законом срок регистрации сделок с недвижимостью в Москве и Московской области составляет: 14 рабочих дней - в случае стандартной сделки купли-продажи квартиры или комнаты и 5 рабочих дней - в случае регистрации ипотечной сделки.

Если все документы предоставлены, опечаток и ошибок в договоре нет, то документы будут зарегистрированы в срок, указанный в расписке, выдаваемой сотрудниками Росреестра.

Если что-то было упущено, то указанный срок может быть увеличен, а регистрация приостановлена до исправления недочетов и ошибок.

Аналогичная ситуация возможна в случае, если продаваемый объект обременен по каким-либо основаниям. Например, квартира является предметом залога по действующему договору займа, арестован судебными приставами или в силу судебного разбирательства на него наложен информационный арест, о чем знали лишь сотрудники регистрационной службы. Во всех этих случаях без профессиональной юридической помощи не обойтись.

После успешного завершения регистрации сделки, стороны встречаются вновь для обмена ключа на расписку, передачи зарегистрированных документов, передачи истории квартиры, а также квитанций об оплате коммунальных платежей, телефонных квитанций и что особенно важно, для передачи самого объекта недвижимости.

При этом, передача самого объекта происходит при условии обязательного подписания сторонами Передаточного акта на квартиру/комнату, с указанием существенных юридических пунктов, одним из которых является отсутствие у сторон претензий друг к другу.

Важно иметь в виду, что до момента подписания Передаточного акта согласно ст.211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет Продавец. Это означает, что ущерб, нанесенный квартире и/или обстановке в ней (если квартира продавалась с мебелью и техникой) подлежит возмещению со стороны продавца до момента передачи объекта покупателю по акту приема-передачи. Более того, до возмещения данного ущерба, покупатель имеет право не принимать квартиру. Результатом конфликта в конечном итоге может стать судебное разбирательство, что всегда отнимает массу времени и сил. Опять-таки, может понадобиться юридическая помощь и поддержка.

Наличие у продавца на руках зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, полученных денежных средств, а также подписанного со стороны покупателя Передаточного акта является подтверждением успешного завершения сделки.

В свою очередь, успешное завершение сделки для покупателя означает получение в собственность заветной недвижимости, что подтверждается Свидетельством о праве собственности и закрепляется Передаточным актом, а также наличие написанной собственноручно продавцом расписки в получении денег за проданный объект. Наличие и выполнение всех вышеуказанных пунктов говорит о том, что сделка состоялась.

В вопросах, связанных с недвижимостью риск - дело неблагородное и затратное во всех смыслах этого слова! Будьте внимательны на каждом этапе продажи своего объекта, задавайте вопросы профессионалам, своему агенту и юристу, спрашивайте обо всем, что беспокоит в процессе подготовки и проведения сделки, ведь понимая суть происходящего легче принять верное решение.

Этапы и особенности продажи квартир и комнат в Москве и Подмосковье

Текущую ситуацию на рынке недвижимости профессионалы характеризуют как “Рынок покупателя”. 
Что это значит? Это значит, что предложение объектов недвижимости превышает спрос на них. 
Простыми словами, число желающих продать свою квартиру или комнату в разы превышает количество желающих купить такую недвижимость. Все это в конечном итоге приводит к ужесточению конкуренции среди продавцов и навязыванию своих условий сделки со стороны покупателей. 
Более того, статистика утверждает, что около 90% сделок с недвижимостью происходят с участием агентов по недвижимости и только около 2% сделок закрываются между родственниками, а также по знакомству.

Вот почему, каждый собственник, принимая решение о продаже недвижимости должен понимать и оценивать следующие факторы:

  1. Срок реализации недвижимости в случае свободной продажи может составлять от 1-го до 3-х месяцев, а в случае альтернативной сделки от 2-х до 6-ти месяцев с участием агентов. При самостоятельной реализации объекта данный срок часто увеличивается вдвое;

  2. Конкурировать имеет смысл только при наличии правильного соотношения “цена-качество”, а именно когда Ваш объект по цене, местонахождению и состоянию является лучшим предложением среди прочих аналогичных вариантов по более высокой цене. Адекватную и объективную оценку своей недвижимости Вы можете запросить в любом понравившемся Агентстве недвижимости абсолютно бесплатно;

  3. Если Ваша цена превышает рыночные ожидания покупателей, Вы лишь потеряете время. Кроме агентов, предлагающих свои услуги по продаже недвижимости и “зевак”, пытающихся по соседству оценить собственную квартиру или “подсмотреть” чужой ремонт, никто переоцененным объектом не заинтересуется. Но не все так безнадежно, вполне возможно пройдет несколько месяцев или сезонов и на такую недвижимость также будет спрос. Причина банальна - цены выросли, стоимость объекта автоматически стала более адекватной;

  4. Временные затраты на размещение и обновление объекта на рекламных площадках и в профессиональных базах данных занимают от получаса до 2-3 часов в день и к сожалению, даже эти затраты могут не дать ожидаемого эффекта. В свою очередь агентства недвижимости обладают возможностью автоматического обновления своих объектов 3-4 раза в день, благодаря чему объявления частных лиц уже к 12-00 дня с трудом можно найти на досках объявлений, что снижает количество звонков и просмотров, а также увеличивает срок самой продажи объекта;

  5. Материальные затраты на рекламу могут составить от 3 до 10 тысяч рублей в месяц по самым скромным подсчетам;

  6. Бесконечные вопросы по телефону, а также назначение показов объекта часто отнимают гораздо больше времени и сил, чем ожидалось вначале, особенно если Вы не проживаете по месту ее расположения или когда покупатель приходит с агентом, задающим множество непонятных вопросов и предъявляющих не объективные претензии к Вашему объекту. Часто это происходит в следствии того, что агент, видя Вас без профессиональной поддержки, уже на показе начинает диктовать условия и готовить к тому, что вся игра пойдет по его правилам. В свою очередь, агенты, договариваясь об условиях выхода на сделку, быстрее находят общий язык, оперируя одинаковой терминологией и более объективно оценивая риски и затраты каждой из сторон;

  7. Намерение продать объект часто снижается с каждым безрезультатным показом и со временем может привести к отказу от этой затеи. При этом, причиной неудачных показов может быть, как сам собственник квартиры, дающий лишнюю информацию покупателю или повод поволноваться, так и потенциальные покупатели, стесняющиеся торговаться или задать лишний вопрос. Профессионал в данном случае, сгладит все неровности, не проявит лишних эмоций и сможет провести переговоры по цене так, чтобы все остались довольны.

  8. Умение удержать цену и не продешевить - один из самых важных навыков продавца, при условии что цена адекватна. Но, даже если этого легко удавалось добиться при продаже мебели или машины, в вопросе недвижимости будьте осторожны и не торопливы в принятии предложений от покупателя. Часто спешка приводит к тому, что собственник реализует свою недвижимость гораздо дешевле, чем планировал и даже ниже рынка, в связи с чем воспоминания от такой сделки оставляют негативный осадок. Чтобы избежать этого, привлеките профессионала к процессу переговоров или более опытного в этом вопросе знакомого;

  9. Внесение аванса покупателем - это материальная фиксация его намерений купить Вашу недвижимость. Подготовка сделки в обход аванса - риск потерять время и более реальных покупателей. Поскольку аванс - процедура носящая больше юридический характер, не экономьте на грамотном юристе в сфере недвижимости. Именно профессионал обеспечит Вам гарантии выхода на сделку с будущим покупателем с минимальными потерями по времени, нервам и затратам, а также учтет все Ваши интересы еще до заключения основного договора купли-продажи объекта.

  10. Понимание юридических основ внесения аванса, знание условий возврата аванса, документальная подготовка сделки, начиная от составления договора купли-продажи и заканчивая бронированием банковской ячейки и согласованием условий доступа к ней - все эти навыки понадобятся Вам как только на Вашу недвижимость найдется покупатель. В качестве альтернативного варианта привлеките юриста, практикующегося именно в сфере недвижимости, который поможет провести сделку, а не развалить ее, что также не редко случается в нашей сфере и, что не менее важно, обеспечить без проблемную регистрацию сделки с учетом требований Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Наша рекомендация
Чтобы сделка прошла легко и позитивно, оставив только приятные воспоминания, доверьте решение данного вопроса профессионалам. Оставьте себе право контроля за их работой, требуйте официальную отчетность в процессе прохождения каждого из этапов реализации объекта. Так Вы гораздо быстрее достигните результата, а главное - сэкономите время и силы, снизите риски будущих потерь и судебных разбирательств. Оно того стоит, проверено на себе.

Продажа недвижимости – просто...
Когда выполнено профессионалами!

Читайте также: Продать недвижимость: каждому продавцу — свой покупатель


Тарифы Агентства          Как получить скидку?

Работая с нами, Вы можете быть уверены в отсутствии скрытых комиссий и недобросовестных методов работы!

От мечты до цели - один звонок!
+ 7 (495) 542-23-53