12.03.2014

ЖИТЬ ИЛИ ВЛОЖИТЬ? Выбираем недвижимость.

Покупка недвижимости обычно связана с двумя глобальными целями. Одна из них – по сути, бытовая, жизненная: кому-то нужно съехаться или, наоборот, разъехаться, улучшить жилищные условия или тип квартиры, сменить район и т.д. Вторая – инвестиционная: сдача в аренду, покупка новостройки, просто вложение с целью сохранения и заморозки денег. В каждом конкретном случае, требования к объекту недвижимости разные.

О них рассказывает Надежда Телеш, юрист, риэлтор, аналитик и эксперт по вопросам операции с недвижимостью.

Давайте остановимся на некоторых из них, попробуем разобраться, как мыслит сегодняшний потребитель и на чем акцентирует свое внимание.

Итак, однокомнатные квартиры чаще всего покупаются для детей-студентов, пожилых родителей и сдачи в аренду. Причем для студентов наличие метро в пешей доступности – основное требование. Это естественно вытекает из того, что даже при аренде однокомнатной квартиры ее конечным пользователем чаще всего является молодежь, не имеющая машины.

Я говорю о квартирах в спальных районах, потому как «однушки» в ЦАО – это отдельная категория, обычно с большей площадью, высокими потолками и большими окнами и расположена в историческом здании. Цена такой квартиры на 50-100% превышает аналогичную по остальным критериям в другом районе. Данный вид жилья, как правило, пользуется популярностью у инвесторов. Такие квартиры с успехом сдаются в аренду экспатам и творческим молодым людям. Цена аренды в этом случае также на 50-100% выше, чем у конкурентов в спальном районе. 

Однокомнатная квартира в столице никогда не теряет своей ликвидности, и срок ее реализации с момента первой экспозиции составляет максимум 1,5 месяца при условии адекватной рыночной цены.

Покупателями двухкомнатной квартиры обычно становятся молодые семьи без детей или семьи с одним, максимум двумя детьми. Для данной категории покупателей пешая доступность от метро является некатегоричным требованием и обычно заключается в готовности добираться до метро 10-15 минут пешком или 5 минут транспортом. Гораздо важнее – инфраструктура в виде садов, школ, студий творчества, бассейна, спортшколы, а также парка. С точки зрения инвестирования двухкомнатные квартиры реже покупаются для сдачи в аренду, чем однокомнатные. Гораздо чаще их покупают, чтобы просто не потерять накопления и зафиксировать прибыль. 

Стандартная двухкомнатная квартира – это недвижимость в панельном доме спального района, площадью 52 кв.м., с окнами на одну сторону. Они менее ликвидны с точки зрения продажи и сдачи в аренду в виду более высокой конкуренции. 

Панельных домов в нашем городе гораздо больше, чем сталинских, кирпичных и монолитных. В панельных домах однокомнатных квартир встречается гораздо меньше, чем двух- и трехкомнатных. Вот почему предложения о продаже 2-комнатных квартир всегда превышают спрос и конкурируют с ограниченным предложением «однушек». Судите сами, при цене за «однушку» в 6,5 млн рублей доход от сдачи ее в аренду составит минимум 30 тысяч рублей (чаще больше). А «двушка» в том же районе обойдется на 3 млн дороже, в то время как величина аренды будет не существенно выше и составит в среднем 36-40 тысяч рублей. 

В любом случае, назвать сегодня арендный бизнес квартир сильно выгодным нельзя. Срок окупаемости квартиры больше 10 лет, а это экономически неинтересное вложение денег. Это скорее консервация дохода и низкая рентабельность. Тем не менее, данный вид инвестирования пользуется большой популярностью среди начинающих инвесторов и консерваторов.

Новостройки независимо от количества комнат всегда приносят большую доходность, чем вторичное жилье. 10-20% годовых от момента котлована до активной продажи инвестиционных квартир – нормальная практика. Повысить доходность еще на 20-50%, можно дождавшись сброса инвестиционных квартир конкурентами, а также после того, как придомовая территория, входная группа, а также жилищный фонд дома будут полностью укомплектованы. Согласитесь, купить новостройку и въехать в нее сразу после сдачи обычно готовы далеко не все. Чаще всего это те, кому срочно необходимо жилье. И тогда они готовы терпеть ремонты соседей, шум и грязь в подъезде. Другие же предпочитают переплатить за комфорт и уверенность в завтрашнем дне, покупая квартиру в новом доме спустя 2-4 года, понимая, кто будет твоим соседом, и делая ремонт практически последним. В данном случае Вы можете переплатить 30-70% от инвестиционной стоимости жилья.

Теперь давайте поговорим о трех-, четырех- и более комнатных квартирах. Жители таких квартир чаще всего имеют по крайней мере один автомобиль на семью, предпочитают наличие парков и торговых центров рядом, поскольку состав семьи обычно разновозрастный, и интересы у всех разные. Кому поликлиника важна, кому – утренние пробежки, а кому – кино и шоппинг. Независимо от интересов, трехкомнатные квартиры в стандартном панельном доме начинаются от 74 кв.м., а в домах бизнес-класса – от 90 кв.м.

Кстати, о бизнес-классе. Что это за дом, и почему он стоит так дорого?

Дом бизнес-класса обычно является монолитным, кирпичным или монолитно-кирпичным. Такой дом предполагает закрытую охраняемую территорию (вопреки запретам московской  Мэрии, кстати), наличие подземного паркинга, высоких потолков и хорошей шумоизоляции, собственной облагороженной территории (детские и спортивные площадки, каток, зоопарк, фитнес-клуб, магазины, рестораны, салоны красоты), наличие входной группы с консьержем/охраной, собственного ТСЖ или Управляющей компании, которая следит за всеми коммуникационными и инженерными системами, централизованно собирает и оплачивает услуги охраны, уборщиков территории и другого персонала. На территорию такого дома можно зайти или заехать только с помощью пропуска. Мусоропровода здесь нет, или он не используется, а сбор мусора осуществляется около подъезда в контейнерные баки или посредством участия консьержа/уборщика. Удобство подземного паркинга заключается не только в том, что зимой Вам не придется отогревать машину, а летом – ее охлаждать, но и в том, что обычно на паркинге имеется мойка. Благодаря этому Вам достаточно просто оставить мойщику ключи, и он припаркует уже чистую машину по номеру Вашего парковочного места. Также продукты питания и купленные товары удобнее доставлять не в сумках, а на тележке, стоящей в подъезде и паркинге. 

За весь этот комфорт и безопасность, естественно, приходится платить. Цена квартиры в бизнес-доме при аналогичной площади обычно превышает стоимость квартиры в панельном доме в 2 и более раз. Наличие метро вблизи дома бизнес-класса скорее минус, чем плюс. Это также стоит учитывать при инвестировании в такой вид жилья.

Величина арендной платы по такому типу жилья в разы выше, а вот проблем с квартиросъемщиками обычно гораздо меньше. Люди, готовые платить за 2-комнатную квартиру от 60 тысяч рублей, обычно не задерживают квартплату и не встречаются для передачи ее в метро, они активно пользуются платежными системами и ценят свое время не меньше арендодателя (собственника квартиры). 

Инвестируя в жилье, важно отталкиваться от потребности той целевой группы, на которую Вы рассчитываете в дальнейшем при продаже или сдаче квартиры в аренду. Не стоит ориентироваться только на цену при покупке недвижимости, важно осмотреть объект со всех сторон и выделить все плюсы и минусы каждого варианта. Окружение (возрастные категории большинства соседей), уровень жизни вокруг (бизнес-класс в окружении хрущевок и блочных домов – не самый удачный вариант), планировка, этаж и этажность, тип дома и близость к метро – все это важные составляющие квартиры. Ремонт как раз – дело наживное и индивидуальное, его всегда можно переделать под себя, а вот тип дома, этаж, отсутствие парка рядом, вид из окон уже никогда не изменить, с этим придется мириться. 

Независимо от целей покупки, помните о психологическом комфорте при выборе квартиры, ощущения от увиденного не должны вызывать негатива и раздражения. Минусы со временем будут раздражать еще сильнее, а плюсы – больше и больше радовать. 

От всей души желаю Вам удачных финансовых решений и оправданных ожиданий от покупки!

Источник

 



Facebook Вконтакте