Юридическое сопровождение

Прежде чем вносить аванс, ознакомьтесь с оригиналами документов на квартиру и убедитесь в том, что лицо, принимающее аванс, управомочено это делать.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, подписывать авансовое соглашение нужно со всеми собственниками или с их общим представителем по доверенности и/или в рамках соответствующего соглашения между ними. В противном случае, уже на этапе сделки может выясниться, что не все собственники согласны на проведение сделки. А вы к тому моменту уже успели согласовать опеку, ипотеку, аккумулировать денежные средства для сделки, понести расходы по предстоящей сделке и т.п. В соглашении об авансе помимо паспортных данных сторон должны быть отражены технические характеристики недвижимости (адрес, количество комнат, площадь), стоимость продажи, крайний срок выхода на сделку, а также способ и условия проведения расчетов.

В качестве дополнительных пунк­тов могут быть описаны состояние квартиры, сроки юридического освобождения. По желанию сторон могут быть предусмотрены штрафные санкции и условия возврата аванса.

Размер аванса обычно зависит от стоимости квартиры и варьируется от 30 до 100 тысяч рублей. Взамен на переданную сумму аванса покупатель должен потребовать от продавца (его представителя) документ, подтверждающий факт получения денежных средств. Таким документом обычно служит рукописная расписка собственника или платежный документ, если перечисление осуществлялось банковским переводом.

В случае внесения аванса в агентство недвижимости, представляющее интересы продавца, документом, подтверждающим передачу денежных средств может служить кассовый чек и/или гарантийное обязательство агентства о возврате аванса в случае невыхода на сделку.

Согласно обычаям делового оборота, принятие аванса агентством недвижимости сопровождается снятием реализуемого объекта из рекламы и отказом другим потенциальным покупателям в просмотре авансированного объекта.

Мы сопровождаем сделки наших клиентов
от внесения аванса до передачи ключей.

Будем рады помочь осуществиться и вашей мечте.

Прежде чем вносить задаток за квартиру, подумайте несколько раз. Действительно ли вы намерены выйти на сделку? Поскольку в случае отказа от сделки, как покупатель недвижимости, вы потеряете всю сумму задатка, а как продавец - будете вынуждены возвращать полученную сумму задатка в двойном размере.

Если несмотря на это вы все же склоняетесь к задатку, то вносить его следует только собственнику недвижимости, а не его представителю по доверенности и т.п. Поскольку в случае срыва сделки продавец может сослаться на то, что представитель не передавал ему сумму задатка, и вы будете вынуждены идти в суд в поисках правды.

Обычно внесение задатка сопровождается подписанием одного из договоров: соглашения о задатке или предварительного договора купли-продажи недвижимости. Разница между ними существенная, как по смыслу, так и по юридическим последствиям.

Документом, подтверждающим получение задатка, является собственноручно написанная расписка продавца. Если собственников несколько, то все они должны быть указаны не только в договоре, но и в расписке, подтверждающей получение денежной суммы.

Наша рекомендация - обратиться к юристу до подписания договора и передачи задатка, как минимум за консультацией.

Как и собственнику квартиры или его представителю - на основании оригиналов документов на квартиру, а также документов, подтверждающих право на получение такого аванса (доверенность и/или договор).

Другое дело, если вы вносите платеж в агентство недвижимости не в рамках соглашения об авансе, а в рамках, так называемого, договора на оказание консультационных или иных услуг, где вносимая денежная сумма поименована как “плата за услугу по нахождению объекта, отвечающего вашим требованиям”, вы должны быть готовы к тому, что в случае отказа от сделки вернуть данную сумму без обращения в суд будет проблематично. Поскольку ваш отказ от покупки объекта, продаваемого данным агентством, согласно договору обычно рассматривается, как отказ от услуг со штрафной санкцией в размере оплаченной услуги. Более того, при бронировании за собой квартиры по такой схеме Вы не получаете документ с четкими сроками и условиями выхода на сделку, соответственно, мотивировать свой отказ от сделки неисполнением обязательств другой стороной не получится.

Если вы уже внесли аванс по вышеуказанной схеме, а покупать квартиру передумали, не отчаивайтесь.

У нас богатый опыт возврата аванса в аналогичных случаях, и мы будем рады помочь вернуть вам деньги и заавансировать новый объект недвижимости.

В случае, если предыдущая сделка по объекту недвижимости являлась возмездной, и собственник состоял в браке, потребуется нотариально оформленное Согласие супруга (-и) на сделку.

По безвозмездным сделкам, совершенным в период брака, а также сделкам, заключенным до брака, или в отношении которых был заключен брачный договор - согласия супруга (-и) не требуется.

К безвозмездным сделкам относятся приватизация, дарение, наследование.

Если объект приобретался до вступления продавца в брак, но с использованием кредитных средств, а выплаты по ипотеке производились после заключения брака, согласие супруга(-и) также потребуется. В данном случае часть денежных средств за объект выплачивалась из семейного бюджета, и супруг(-а) продавца имеет право на долю в продаваемой недвижимости.

Обращаем ваше внимание на то, что согласие супруга требуется вне зависимости от того, состоит текущий собственник квартиры все еще в браке с тем самым супругом (-ой) или уже нет. Исключение для бывших супругов: брачный договор в отношении этой недвижимости, судебное решение или нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Сокрытие факта наличия официального брака на момент приобретения недвижимости с большой долей вероятности приведет к приостановке сделки, поскольку сведения о семейном положении собственника уже были зафиксированы Росреестром.

Последствия несоблюдения данного порядка описаны в ст. 256 ГК РФ.

При изучении паспорта продавца квартиры обратите внимание на то, как давно он выдан. Если дата выдачи достаточно свежая - уточните причину смены паспорта, даже, если она связана с достижением 20-ти и 45-летия его обладателя (возраст, когда замена паспорта является обязательной).

Если не было реальной утери/кражи паспорта, он мог быть намеренно поменян накануне покупки или продажи недвижимости с целью сокрытия факта о наличии супруга(-и), а также с целью избежания получения согласия супруга(-и) на сделку и для облегчения процесса дальнейшей перепродажи объекта.

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России вы всегда можете проверить паспорт на предмет его недействительности

Приобретая квартиру в ипотеку, никогда не пренебрегайте проверкой юридической чистоты объекта. Не стоит надеяться на банк и его менеджеров, поскольку у них кроме предоставленных вами правоустанавливающих документов на объект и электронной Выписки из ЕГРН, в которой максимально, о чем можно узнать – это о наличии или отсутствии текущих обременений, ничего нет. И даже информация о задолженностях и кредитном рейтинге собственника - слишком поверхностна для оценки потенциальных будущих рисков.

Любые нарушения прав третьих лиц в период ранее проводимых сделок, а также мнимые сделки могут привести не только к судебным спорам, но и к лишению или ограничению вашего права собственности на недвижимость. Помните, что банк обяжет вас застраховать недвижимость и титул в свою пользу, он и получит возмещение страховой компании в случае утраты права собственности или повреждения объекта, а вот все негативные последствия таких случаев - лягут именно на вас.

Заказать сопровождение сделки со всесторонней проверкой юридической чистоты

Если вы являетесь продавцом недвижимости, а потенциальный покупатель вашей квартиры планирует брать ипотеку, вам стоит убедиться в том, что в вашей квартире нет грубых несогласованных перепланировок. Например, нет переноса “мокрой точки” (санузла, кухни) в жилую зону, нет объединения гостиной и кухни, в которой установлена газовая плита, нет объединения балкона и комнаты, нет переноса батареи на балкон и т.д. В противном случае оценщик зафиксирует на фото несогласованную перепланировку, а банк откажет в выдаче ипотеки покупателю на приобретение вашей квартиры. Кроме потери времени и разочарования такой процесс не принесет больше ничего.

На сегодняшний день есть ограниченный список банков, готовых кредитовать покупку жилья с несогласованной перепланировкой

Подробности у наших юристов

При альтернативных сделках условия и сроки приобретения недвижимости, прописываемые в соглашении об авансе, должны зеркально отражать условия и сроки, прописанные в соглашении об авансе по продаваемой недвижимости. Единая дата сделки, место ее проведения, способ и валюта оплаты, сроки физического освобождения объектов, все это должно быть максимально согласовано и зафиксировано, иначе конфликта сторон не избежать, а сделки могут не состояться.

Категорически неправильно вносить аванс за понравившуюся недвижимость до того, как будет получен аванс за продаваемую. Ограничивая себя условиями и сроками по будущей сделке, собственник продаваемой недвижимости становится заложником этой ситуации и обычно допускает ряд ошибок.

Любые формы безналичной оплаты, включая аккредитив, при альтернативных сделках лучше или избегать, или осуществлять силами профессиональных участников рынка недвижимости. Несоблюдение правил фиксации получения денег продавцами по каждой из сделок в цепочке может привести к их оспариванию в дальнейшем.

Наша рекомендация - не тратить время на самостоятельные попытки продать и купить недвижимость по схеме альтернативной сделки.

Большинство покупателей и их агентов обходят стороной продавцов таких квартир, видя отсутствие агента / юриста на переговорах именно в силу большого количества нюансов и рисков альтернативных сделок.

В конечном счете сэкономить вряд ли удастся, а вот испортить себе впечатление и настроение в процессе решения жилищного вопроса - 100%.

Если один из собственников недвижимости - несовершеннолетний, всем участникам сделки предстоит явиться в органы опеки и попечительства для ее одобрения. Если несовершеннолетний ребенок достиг возраста 10 лет, он также должен присутствовать на приеме органов опеки для разъяснения ему его прав и получения от него согласия на будущую сделку.

Прежде чем дать согласие на продажу недвижимости, принадлежащую полностью или частично несовершеннолетнему ребенку, органы опеки должны убедиться в том, что его интересы не будут ущемлены.

Доля ребенка в приобретаемой недвижимости может быть меньше, чем в продаваемой, при условии, что стоимость приобретаемой недвижимости будет выше за счет уровня дома или месторасположения, например. В случае, если приобретаемая недвижимость дешевле продаваемой, органы опеки разрешат сделку только при условии увеличения доли ребенка в новом жилье. Договор дарения другой недвижимости, как способ соблюдения интересов ребенка, органами опеки рассматриваться не будет.

С января 2016 г. сделки с отчуждением долей несовершеннолетних собственников проходят не только процедуру согласования в органах опеки, но и подлежат обязательному нотариальному удостоверению. При этом стоимость услуг нотариуса за заверение такого договора не может превышать установленного законом предела.

Заказать юридическое сопровождение сделки, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок

Если вы являетесь продавцом недвижимости с неузаконенной перепланировкой, обязательно укажите о наличии таковой в соглашении об авансе. В противном случае покупатель может отказаться от сделки, сославшись на сокрытие вами данного факта и потребовать возврат аванса в полном объеме.

Включать пункт о наличии несогласованной перепланировки в сам договор купли-продажи не советуем, а вот взять с покупателя собственноручно написанную расписку о том, что он осведомлен и претензий не имеет - мы настоятельно рекомендуем.

Если вы - покупатель недвижимости, и вам понравилась квартира, в которой есть несогласованная перепланировка, возможно стоит оценить стоимость и возможность подобного согласования еще до сделки. Ваша информированность позволит провести переговоры о снижении стоимости объекта, а также при желании - начать процесс согласования сразу после сделки.

Оставить заявку на работу с районным агентом или юристом с учетом этой скользкой ситуации

Прежде чем приобретать объект, находящийся в залоге, необходимо узнать, кто является залогодержателем, и есть ли его согласие на отчуждение.

Обычно официальное согласие кредитора (залогодержателя) продавец залоговой недвижимости получает накануне сделки. Одновременно с этим выясняется точная сумма долга и утверждается схема сделки. Большинство подобных сделок происходят через смену залогодателя путем подписания договора купли-продажи, регистрации перехода права по нему и последующего погашения кредита. И только после этого банк (залогодержатель) дает письменное разрешение на снятие залога, а покупатель получает недвижимость без обременения, что подтверждается Выпиской из ЕГРН или уведомлением о снятии залога.

Ряд банков предлагает своим клиентам другой способ - продажу объекта без каких-либо обременений. Фактически предлагается досрочно погасить сумму долга, снять залог и провести будущую сделку без участия банка.

Приобретая объект, находящийся в залоге у банка, подробно расспросите менеджера банка о схеме предстоящей сделки. Любые проволочки по сделке корректируют сумму долга по ипотеке, особенно если кредит был валютным. Наличие серьезной просрочки по кредиту могло спровоцировать процедуру выставления объекта на торги, о чем продавец порой даже не догадывается.

Заказать юридическое сопровождение сделки с залоговым объектом

Если вы покупатель, планирующий брать ипотеку, и вам понравился объект, также купленный в ипотеку и находящийся в залоге у банка, не спешите отказываться от покупки. Такую сделку можно оформить следующими способами:

• одобрить ипотеку в том же банке;
• погасить долг продавца за счет собственных средств посредством схемы задатка и после этого приобрести объект по ипотеке дружественного вам банка. В этом случае очень важно одобрить объект в своем банке до передачи задатка продавцу;
• в некоторых случаях возможно одновременное приобретение объекта и оформление его в залог дружественного вам банка, где вы оформили ипотечный кредит, и снятие залога с объекта у другого банка.

Заказать юридическое сопровождение ипотечной сделки с залоговым объектом

Наиболее распространенным способом расчетов по сделке с недвижимостью являются расчеты через банковскую ячейку. Вне зависимости от количества участников сделки, совместный доступ к ячейке имеют плательщик (закладчик) и получатель денег (выемщик) в день сделки.

После совместной закладки денег их доступ становится ограниченным и раздельным. Доступ выемщика наступает после регистрации сделки при предъявлении документов, указанных в условиях доступа, прописанных в договоре аренды ячейки, обычно это договор купли-продажи недвижимости с отметкой о регистрации права на покупателя и/или Выписка из ЕГРН, где отражаются сведения о новом собственнике. Доступ закладчика возможен после истечения сроков доступа выемщика, обычно в результата отказа в регистрации сделки. В период самой регистрации доступа к ячейке нет ни у кого, в том числе, у сотрудников банка.

Этот способ прекрасно подходит как для простых, так и альтернативных сделок.

Наиболее безопасной альтернативой безналичной оплаты по договору купли-продажи недвижимости является аккредитив. Говоря обывательским языком, это нечто среднее между оплатой по расчетному счету и банковской ячейкой.

Общее с оплатой по расчетному счету - безналичная форма оплаты. Общее с банковской ячейкой - условия доступа к деньгам.

Деньги могут быть списаны со счета покупателя и переведены на специальный счет для будущей оплаты продавцу, но произойдет это только в тот момент, когда продавец предоставит в банк, где открыт аккредитив те самые подтверждающие регистрацию сделки документы. К этому моменту деньги уже не лежат на счету покупателя, но и не доступны для использования продавцом.

Данный способ расчетов с осторожностью используется при альтернативных сделках и сделках по неполной стоимости.

Бывают случаи, когда один из участников сделки настаивает на оплате стоимости недвижимости путем ее перечисления на банковский счет.

Если продавец настаивает на оплате по расчетному счету до регистрации перехода права собственности на имя покупателя, покупатель рискует лишиться перечисленных средств в случае отказа в регистрации сделки. Такой отказ может произойти по причинам, не зависящим от сторон, поэтому мы не рекомендуем соглашаться на данный вариант оплаты.

Если покупатель настаивает на безналичном перечислении денег на счет продавца после регистрации перехода права собственности на имя покупателя, продавец лишается гарантий оплаты всей суммы целиком или в оговоренный срок.

Обращаем ваше внимание, что данная схема оплаты имеет высокие риски для обеих сторон и возможна при условии исключительно доверительных отношений участников сделки. Также она не допустима при сделках по неполной стоимости.

Остались вопросы? Будем рады сориентировать вас в мире новых технологий и других финансовых схем проведения безопасных расчетов, оказав полноценное сопровождение вашей сделки.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ (ст.ст. 140, 317), на территории России рубль является законным платежным средством, а, следовательно, все денежные обязательства должны быть выражены именно в рублях. В то же время это не означает, что закон запрещает сторонам устанавливать цену в другой валюте, например, в долларах или евро. Но в этом случае покупатель и продавец обязаны зафиксировать сумму пересчета выбранной ими валюты в рубли по курсу ЦБ РФ в договоре купли-продажи недвижимости на момент его подписания.

Выбирать валюту расчетов надо с учетом того, как вы ее в дальнейшем реализуете. Ведь любая валютно-обменная операция повлечет за собой дополнительные расходы и потенциальные потери на курсовой разнице.

В любом случае, прежде чем договариваться о расчете за недвижимость в иностранной валюте, ознакомьтесь с ограничениями данного способа оплаты. Например, нельзя произвести оплату в иностранной валюте путем безналичного перечисления или посредством аккредитива, если оба участника сделки являются резидентами РФ. Не рекомендуется соглашаться на валютную сделку и в том случае, если она является альтернативной, поскольку все остальные участники сделки могут высказываться против закладки денег в другой валюте.

По общему правилу валютные риски по сделке должна нести та сторона, которая настаивает на оплате в валюте. Например, если на валютной сделке настаивал продавец, то он должен быть готов к валютным колебаниям в процессе регистрации сделки, как в большую сторону, что приведет к дополнительной выгоде, так и в меньшую - что приведет к уменьшению суммы при пересчете на рубли. В случае, если на расчетах в валюте настаивает покупатель, он должен быть готов компенсировать курсовую разницу, возникшую в процессе регистрации сделки при пересчете на рубли.

Наша рекомендация - составить взаимные гарантийные обязательства сторон на компенсацию курсовой разницы, в случае если она возникнет в процессе регистрации сделки или нанять юриста, сведущего в такого рода нюансах.

Выбирая банк под сделку с недвижимостью, рекомендуем учитывать следующие нюансы.

Во-первых, банк должен предоставлять в аренду ячейки с дополнительными условиями доступа либо открывать аккредитивы для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Во-вторых, в некоторых банках сторонами договора аренды ячейки могут быть только стороны договора купли-продажи (данный банк не подойдет под альтернативную сделку).

В-третьих, важно наличие переговорных, в которых гораздо удобнее подписывать договор купли-продажи, писать расписку, проверять и подписывать договор аренды ячейки, пересчитывать денежные средства в случае самостоятельного пересчета.

Если банк специализируется на сделках с недвижимостью, все документы для подготовки договоров аренды ячеек можно выслать и согласовать заранее, тем самым, сократив время сделки как минимум вдвое.

Если вы являетесь продавцом недвижимости, при выборе банка обязательно уточните у менеджера величину комиссии за проверку и пересчет денежных средств, так как разница между 0,1%-0,3% от суммы пересчета исчисляется, обычно, десятками тысяч.

Немаловажным также является вопрос взаимодействия с банком в случае утери ключа или невозможности его получения от покупателя. Одни банки выдают новый ключ после оплаты штрафа, другие - только в присутствии двух сторон. Если у вас есть подозрения в недобросовестности покупателя, выбирайте банк с возможностью восстановления ключа без получения на то его согласия.

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, выбор банка очевиден, и у продавца остается только два решения на выбор: согласиться или искать другого покупателя.

Заказать услугу юридического сопровождения сделки у нас

Для начала давайте разберемся с понятием “налоговый нерезидент”. Согласно Налоговому Кодексу РФ нерезидентами признаются граждане (вне зависимости от страны происхождения), пробывшие в России меньше 183 дней в течение календарного года.

Иными словами, в случае если собственник продает квартиру в начале года и уезжает более чем на 6 месяцев за пределы России, он автоматически становится нерезидентом и подпадает под соответствующее налогообложение.

Начиная с 2019 г. законодатель уравнял налоговых нерезидентов и резидентов в праве на освобождение от уплаты налогов при продаже недвижимости с минимальным сроком владения.

Напомним, что минимальный срок владения недвижимым имуществом:

• для приобретенного до 2016 года - более 3 лет;
• для приобретенного после 2016 года - более 5 лет (в случае, когда недвижимость была приватизирована, унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена ими, либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты, либо является единственным жильем - сохраняется 3-летний срок владения).

Таким образом, если срок владения ранее купленной и продаваемой сегодня нерезидентом квартиры менее 5 лет, то налог с цены проданной недвижимости составит 30%.

Важно учитывать, что имущественные вычеты не распространяются на налоговых нерезидентов, как и возможность уменьшить налогооблагаемую базу за счет включения в нее ранее понесенных расходов на приобретение недвижимости.

Заказать услугу юридического сопровождения сделки наряду с консультацией по налогам

Срок выхода на сделку зависит от многих обстоятельств, а именно:

• является ли сделка обычной или альтернативной,
• имеется ли у продавца полный пакет документов в случае, если его объект приобретается с использованием кредитных средств или предстоит получение согласия органов опеки,
• нет ли технических ошибок в правоустанавливающих документах и других обстоятельств, влияющих на регистрацию будущей сделки,
• есть ли необходимость получения согласия залогодержателя на продажу объекта или на полное досрочное погашение долга, в случае если объект был приобретен продавцом в ипотеку, которая не погашена.

Срок выхода на сделку предварительно оговаривается и согласовывается сторонами в авансовом соглашении или соглашении о задатке. Данный срок может быть продлен сторонами при их взаимном согласии, в случае, если по каким-либо обстоятельствам они не могут провести сделку в ранее оговоренные сроки.

При простой сделке, где участвует один объект недвижимости, срок выхода на сделку составляет обычно не более двух недель. Если сделка альтернативная, такой срок обычно составляет от двух до шести недель.

Если покупателю предстоит ипотека, при условии наличия у продавца всех необходимых документов, срок выхода на сделку не будет превышать двух недель, при необходимости заказа документов - четырех недель. Аналогичные сроки обычно касаются получения согласия органов опеки.

Если объект находится в залоге у банка/организации/физического лица, срок выхода на сделку зависит от следующих обстоятельств:

• нужно ли согласие залогодержателя на сделку (получение согласия может занять от двух дней до нескольких недель - например, в случае, когда имеется просрочка по кредиту/займу),
• каким образом и, в какие сроки будет снят залог с объекта (от четырех до шестидесяти дней).

При наличии технических ошибок в документах, разночтении в кадастре, срок их исправления может измеряться неделями.

И конечно, срок выхода на любую сделку легко оптимизируется и сокращается, если работают юристы по недвижимости.

Деньги можно заработать, а вот время - невосполнимый ресурс!

Цените свое время, нанимайте профессионалов!

Срок физического освобождения объекта недвижимости - это срок в течение которого собственник освобождает квартиру физически (от личных вещей, мебели, техники и другого имущества) и выезжает сам. Такой срок согласовывается сторонами уже на этапе аванса, а потом указывается в основном договоре.

Простая сделка купли-продажи обычно подразумевает освобождение объекта в течение срока, не превышающего двух недель с момента регистрации сделки.

Иначе обстоит дело с альтернативными сделками, где цепочка порой достигает и пять, и десять объектов. В этом случае, стороны берут от трех до семи дней каждый для освобождения своей недвижимости и передачи ее контрагенту.

Если продавец альтернативной квартиры настаивает на длительном периоде ее использования после регистрации сделки, например, по причине ремонта в новой квартире, покупатель может смело поднимать вопрос о возмездном характере такого использования. Иными словами предложить продавцу оплатить стоимость аренды такой квартиры на оговоренный сторонами срок.

В случае если объект рекламировался продавцом, как свободный, срок освобождения составляет не более трех дней, ведь это преимущество было учтено продавцом в стоимости объекта.

При согласовании сроков физического освобождения объекта недвижимости, стороны могут установить любой удобный для них временной промежуток передачи объекта, поскольку законом данный срок никак не ограничен.

Заказать услугу юридического сопровождения сделки

Любая задержка передачи недвижимости от продавца к покупателю может привести к конфликту, а порой и к судебному разбирательству. Ведь у покупателя могут возникнуть реальные убытки в связи с несвоевременной передачей объекта, связанные, например, с арендой другого жилья, погашением ипотечного кредита, взятого на приобретение этой недвижимости и т.д.

Более того, чем дольше не передается объект недвижимости, тем дольше продавец несет риски за уже проданную им недвижимость. К примеру, любое ухудшение имущества и квартиры, даже по вине соседей, накладывает компенсационные издержки на продавца до момента подписания передаточного акта. Обнаружив дефекты и недостатки объекта после сделки, покупатель имеет право отказаться от принятия объекта до момента их устранения.

В любом случае, до тех пор пока акт приема-передачи квартиры не подписан обеими сторонами, сделка считается незавершенной: продавец продолжает нести за нее юридическую ответственность, а покупатель лишен возможности полноправно распоряжаться объектом до завершения текущей сделки.

Чтобы не столкнуться с конфликтной ситуацией на сделке или в момент ее закрытия, наймите опытного юриста по недвижимости уже сейчас

Уже на этапе составления соглашения об авансе или задатке стороны согласовывают сроки юридического освобождения недвижимости (снятия с регистрационного учета) собственником и членами его семьи. Срок, согласованный сторонами, также указывается в договоре купли-продажи недвижимости и обычно варьируется от двух до четырех недель после регистрации сделки, если она носила альтернативный характер.

В случае если объект рекламировался продавцом, как свободный, собственник и члены его семьи должны быть сняты с регистрационного учета еще до сделки, ведь это преимущество было учтено продавцом в стоимости объекта.

Простая сделка купли-продажи обычно подразумевает юридическое освобождение объекта в течение срока, не превышающего одной недели с момента регистрации сделки.

Если вы являетесь покупателем недвижимости, обратите внимание на то, что гарантию снятия с регистрационного учета продавец может давать только в отношении себя и своих несовершеннолетних детей. Все остальные члены его семьи должны либо сняться с регистрационного учета до сделки, либо передать вам нотариально заверенные обязательства о сроках снятия с регистрационного учета после регистрации сделки.

На случай, если сделка продавца является альтернативной, и он и/или члены его семьи планируют встать на регистрационный учет по адресу приобретаемой квартиры сразу после сделки, мы рекомендуем покупателю заложить некоторую сумму денег в счет стоимости квартиры на сделке в отдельную ячейку. А в качестве условий доступа продавца к этим деньгам указать выписку из домовой книги, подтверждающую постановку на учет продавца и/или членов его семьи по новому адресу. Обычно при расчете величины денежных средств, необходимых для закладки в ячейку принимается сумма в размере 100 тысяч рублей на одного зарегистрированного в квартире человека.

Таким образом, если продавец не выполнит взятое на себя обязательство, эта сумма денег позволит вам нанять адвоката и решить вопрос в судебном порядке. Но не всех лиц, зарегистрированных в квартире, можно снять с регистрационного учета через суд. В частности, это невозможно сделать в отношении лиц, отказавшихся от приватизации.

Чтобы не столкнуться с конфликтной ситуацией на сделке или после ее закрытия, наймите опытного юриста по недвижимости уже сейчас

Если вы являетесь покупателем недвижимости, и продавец отказывается от снятия с регистрационного учета до сделки, справедливо согласовать с продавцом аренду дополнительной ячейки, в которую будет заложена часть стоимости квартиры. Условием доступа к такой ячейке будет выписка из домовой книги, подтверждающая либо снятие с регистрационного учета бывшего собственника и членов его семьи, либо постановку на учет по новому адресу.

Обычно при расчете величины денежных средств, необходимых для закладки в ячейку принимается сумма в размере 100 тысяч рублей на одного зарегистрированного в квартире человека.

Таким образом, если продавец не выполнит взятое на себя обязательство, эта сумма денег позволит вам нанять адвоката и решить вопрос в судебном порядке.

Чтобы не столкнуться с конфликтной ситуацией на сделке или после ее закрытия, наймите опытного юриста по недвижимости уже сейчас

При решении вопроса о юридическом освобождении квартиры покупателю следует обратить внимание на основание регистрации прописанных лиц в приобретаемой квартире. Законом предусмотрена категория лиц, не являющихся собственниками недвижимости, но сохраняющих за собой право бессрочного пользования квартирой. И даже заключенная сделка купли-продажи никоим образом не сможет повлиять на эту ситуацию. К данной категории относятся лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Единственным выходом из этой ситуации может стать ваше принципиальное условие о снятии с регистрационного учета такого лица до сделки и взятие с него нотариального заявления, подтверждающего добровольность отказа от права бессрочного пользования.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Заказать сопровождение сделки со всесторонней проверкой юридической чистоты квартиры

Поскольку в цепочке альтернативных сделок могут быть одновременно представлены разные виды недвижимости со сроком регистрации от 12 до 18 дней (квартира и земельный участок, например), ипотека со сроком регистрации 5 дней, а также различаться регион нахождения объектов (Москва, Московская область), основным вопросом участников такой цепочки становится вопрос синхронизации сроков и одновременной регистрации всех сделок.

В такой ситуации мы настоятельно рекомендуем привлекать специалистов и не подавать все документы по разным регистрирующим органам без контроля срока их регистрации. В противном случае велика вероятность того, что одна из сделок не зарегистрируется, а все другие пройдут государственную регистрацию. Таким образом, новые собственники будут претендовать на передачу объектов, а прежние - так и не получат доступа к своим деньгам, поскольку одно из условий доступа не было соблюдено.

Избежать приостановки или отказа по сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Срок регистрации стандартной сделки составляет 7 рабочих дней, включая день подачи документов.

Ипотечная сделка (объект приобретается в ипотеку или продается из-под залога) регистрируется 5 рабочих дней, не считая дня подачи документов.

Переход права по договору, удостоверенному нотариусом, регистрируется 3 рабочих дня плюс день подачи документов.

При подаче через Многофункциональный центр срок увеличивается на 2-4 дня, которые необходимы для доставки документов из Росреестра.

Срок регистрации сделки может быть увеличен в случае приостановки регистрации по инициативе государственного регистратора (например, при несоответствии представленных документов действующему законодательству) или одной из сторон сделки.

Регистрация возобновляется при условии устранения обстоятельств, препятствующих государственной регистрации через 30-90 дней после принятия решения о приостановке.

Избежать приостановки или отказа по сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Уже на этапе составления авансового соглашения или соглашения о задатке, стороны оговаривают будущие расходы по сделке и распределяют их между собой.

Общепринято, что продавец несет расходы, связанные со сбором и получением документов на объект, а также расходы на проверку, пересчет и вакуумную упаковку купюр.

Любые неоговоренные соглашением расходы обычно несет сторона, инициирующая их возникновение. Например, если покупатель недвижимости приобретает объект в ипотеку, любое ускорение получения документов, а также вызов оценщика ложится на его плечи.

Нотариальные расходы на доверенность, согласие супруга и аналогичные документы оплачивает сторона, которой необходимо их нотариальное заверение.

Расходы на нотариальное удостоверение сделок стороны обычно несут солидарно, если только нотариальная форма договора не установлена законом. В последнем случае расходы ложатся на продавца(-ов) квартиры.

Избежать конфликтной ситуации и оптимизировать расходы по сделке вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Уже на этапе составления авансового соглашения или соглашения о задатке, стороны оговаривают будущие расходы по сделке и распределяют их между собой.

Общепринято, что покупатель несет расходы, связанные с составлением договора купли-продажи, регистрацией сделки (включая оплату государственной пошлины) и расходы на аренду банковской ячейки или открытие аккредитива.

Любые неоговоренные соглашением расходы обычно несет сторона, инициирующая их возникновение. Например, если покупатель недвижимости приобретает объект в ипотеку, любое ускорение получения документов, а также вызов оценщика ложится на его плечи.

Нотариальные расходы на доверенность, согласие супруга и аналогичные документы оплачивает сторона, которой необходимо их нотариальное заверение.

Расходы на нотариальное удостоверение сделок стороны обычно несут солидарно, если только нотариальная форма договора не установлена законом. В последнем случае расходы ложатся на продавца(-ов) квартиры.

Избежать конфликтной ситуации и оптимизировать расходы по сделке вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Договор - это соглашение, волеизъявление двух сторон. И именно в этих словах кроется главный смысл данного термина. Если стороны настроены на сделку, несмотря на пропущенные сроки и неоправданные ожидания, они всегда могут заключить дополнительное соглашение о продлении аванса. Если же одна из сторон соглашения не горит желанием двигаться к оговоренной сделке, вряд ли второй стороне удастся ее уговорить.

Продление договора касается чаще всего альтернативных и ипотечных сделок, а также сделок, по которым необходимо согласие органов опеки. Также бывают случаи продления по причине технических ошибок в документах продавца или в связи с необходимостью получения новых документов, а также восстановления архивных - для проведения сделки.

В любом случае, о чем бы не договорились стороны устно, все это необходимо зафиксировать в отдельно заключаемом дополнительном соглашении, которое будет являться неотъемлемой частью соглашения об авансе или задатке. В противном случае стороны лишают себя возможности ссылаться на достигнутые договоренности в дальнейшем.

Если вам не удается договориться о продлении соглашения самостоятельно, а сделка все еще желанна и возможна, советуем обратиться к нашим юристам по недвижимости

Расторжение любого соглашения или договора происходит по двум основным причинам: волеизъявление сторон и наступление форс-мажорных обстоятельств.

Санкции, применяемые в результате расторжения договора, касаются только первого случая и то, если желание расторгнуть договор изъявила только одна из сторон. Если же обе стороны отказываются от сделки, в том числе, по независящим от них причинам (форс-мажор), ни о каких санкциях речи быть не может.

Если ситуация с отказом от сделки касалась волеизъявления одной из сторон, для определения санкций в отношении нее нужно внимательно изучить подписанный ранее договор.

При отказе продавца от сделки, аванс просто возвращается, а задаток возвращается в двойном размере.

При отказе покупателя - аванс возвращается за минусом понесенных продавцом расходов и неустойки и то только в том случае, если данные условия возврата были предусмотрены договором. Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

А вот в случае внесения задатка в качестве санкции покупатель лишится его в полном объеме. Наряду со стандартными условиями возврата задатка или его потери, к обеим сторонам могут быть применены штрафные санкции в виде процента от суммы внесенного задатка, что изначально должно быть указано в договоре.

В случае если в качестве условий возврата аванса или задатка в полном объеме, стороны предусмотрели:

• отказ органов опеки в одобрении сделки,
• отказ кредитной или страховой организации в одобрении ипотеки,
• наличие оснований и документов у покупателя (его представителя), подтверждающих нарушение прав третьих лиц по прошлым сделкам, а также оснований полагать, что хотя бы одна из предыдущих или предстоящая сделки могут быть признаны недействительными,

и в процессе подготовки сделки эти обстоятельства подтвердились, ни одна из сторон не должна пытаться применять санкции к другой стороне за желание расторгнуть договор и отказаться от сделки.

Получить срочную юридическую помощь или заказать полноценное сопровождение сделки на любом ее этапе

Традиционно предварительный договор купли-продажи квартиры заключается с целью жесткой фиксации сторонами друг друга, а в качестве обеспечения исполнения обязательств выбирается задаток или обеспечительный платеж.

Одной из причин заключения такого договора обычно является:

• более низкая по сравнению с конкурентами цена квартиры и желание покупателя зафиксировать именно эту цену,
• наличие ипотеки или долгов собственника по коммунальным платежам и необходимость их погашения до сделки,
• затянутый срок выхода на сделку по причине восстановления документов продавцом, аккумулирования денег покупателем, согласования неузаконенной планировки и т.д.

Поскольку в результате подписания такого договора у продавца возникает обязательство продать квартиру, а покупателя - купить ее, то в случае одностороннего отказа от сделки одной из сторон, другая может обязать ее заключить основной договор купли-продажи в судебном порядке.

Если вы - продавец, и в ваши планы не входит указание полной стоимости квартиры в договоре, не соглашайтесь на подписание предварительного договора купли-продажи. В противном случае вас можно будет обязать продать объект либо по полной стоимости, либо с дисконтом, если любая из них была указана в качестве цены будущей сделки.

Также помните о том, что любые обязательства покупателя, прописанные в договоре по оплате в иностранной валюте - ничтожны, поскольку официальной валютой расчетов на территории России является рубль.

В случае если вы являетесь покупателем недвижимости, в качестве условий возврата обеспечительного платежа или задатка в полном объеме, обязательно предусмотрите в договоре:

• отказ органов опеки в одобрении сделки,
• отказ кредитной или страховой организации в одобрении ипотеки,
• наличие оснований и документов, подтверждающих нарушение прав третьих лиц по прошлым сделкам, а также оснований полагать, что хотя бы одна из предыдущих или предстоящая сделки могут быть признаны недействительными.

Подобный пункт позволит безболезненно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в случае наступления вышеуказанных обстоятельств и избежать санкций за желание отказаться от сделки.

Будьте осмотрительны в выборе способа фиксации вашего желания продать или купить недвижимость, поскольку различные обстоятельства могут помешать вам совершить сделку, а санкции, указанные в договоре, еще больше усугубить ситуацию.

И если, несмотря на все нюансы и последствия заключения предварительного договора купли-продажи, вы остановились именно на нем, наш совет - наймите юриста по недвижимости, чтобы избежать неприятных финансовых и моральных потерь в будущем.

Комплект документов, подаваемых на регистрацию, будет отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки.

К примеру, такие документы, как:

• заключенный договор купли-продажи квартиры (в некоторых случаях, нотариально удостоверенный),
• выписка из домовой книги (срок действия - один месяц) или единый жилищный документ (срок действия - два месяца),
• квитанция об уплате госпошлины,
• паспорта участников сделки и/или доверенности на имя их представителей понадобятся в любом случае.

А вот согласие супруга, брачный договор, судебное решение о разделе имущества - только в случае, если один из собственников состоял или состоит в браке на момент сделки.

Если же один из текущих или будущих собственников - несовершеннолетний ребенок, то наряду со стандартным пакетом документов понадобится свидетельство о рождении ребенка, а также одобрение сделки со стороны органов опеки (распоряжение на право отчуждения квартиры/доли несовершеннолетним ребенком) или родителя (нотариально оформленное согласие на приобретение квартиры/доли ребенком в возрасте от 14 до 18 лет).

Для регистрации ипотечной сделки покупатель также будет вынужден подавать на регистрацию кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (закладная).

В случае если отчуждается не вся квартира, а лишь ее часть (доля в праве общей долевой собственности), договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом наряду с отказом других дольщиков от своего права преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Передача в органы регистрации правоподтверждающих документов (свидетельство о собственности, документ-основание приобретения права собственности в прошлом, Выписка из ЕГРН и т.п.) больше не требуется.

Получить срочную юридическую помощь или заказать полноценное сопровождение сделки на любом ее этапе

В первую очередь закажите Выписку из ЕГРН для того, чтобы убедиться в отсутствии обременений на объект и информационных запретов на сделку. Сверьте сведения, указанные в выписке с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами продавца, а также его паспортом.

В случае если квартира приватизировалась, запросите у продавца архивную выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в процессе приватизации не были нарушены права членов семьи, которые могли участвовать в приватизации, но по каким-то причинам не участвовали в ней. Помните, что все те, кто отказался от участия в приватизации сохраняют за собой право бессрочного проживания в квартире, а те, чьи права были нарушены, могут расприватизировать квартиру в течение трех лет с момента, когда они узнали или могли узнать о своем нарушенном праве.

Если продавец приобретал объект на основании договора купли-продажи, обязательно запросите документы, подтверждающие исполнение этого договора, а именно:

• акт приема-передачи, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче объекта покупателю;
• расписку прежнего собственника в получении денежных средств по договору купли-продажи или иной документ, подтверждающий оплату по договору в полном размере.

Отсутствие этих двух документов может означать, что сделка, на основании которой текущий собственник приобрел объект, может быть признана недействительной.

Если недвижимость приобреталась в браке, обязательно запросите у продавца нотариально оформленное согласие супруга(-и) на сделку, вне зависимости от того расторгнут брак или нет. Срок исковой давности супругов по имущественным спорам составляет три года, и отсчитывается он не от момента расторжения брака (как считают многие), а от момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о том, что его право нарушено. В случае приобретения недвижимости в браке, она считается совместно нажитым имуществом. При этом раздел имущества после или в процессе развода - добровольная процедура, бывшие супруги могут иметь по этому поводу устные или письменные договоренности. Согласие не требуется только в том случае, если между супругами был заключен брачный договор, в котором определено, что объект является единоличной собственностью продавца.

В случае покупки квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, необходимо проверить следующую информацию:

• не отозвана ли лицензия у нотариуса, у которого открывалось наследственное дело, и был ли он в момент открытия наследства назначен на должность;
• имеются ли документы, подтверждающие родство между наследодателем и наследником(ами);
• при наличии других наследников соответствующей очереди и отсутствии в свидетельстве о праве на наследство по закону данных об их отказе в пользу текущего(их) собственника(ов) проверить, есть ли отказы от указанных лиц в наследственном деле;
• при наследовании по завещанию определить круг возможных наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве, их права не должны быть ущемлены.

Помните, что срок исковой давности по наследственным делам не может превышать десять лет с момента смерти наследодателя.

Для собственного спокойствия, удостоверьтесь, что продавец не состоит на учете в наркологическом и/или психоневрологическом диспансере, не ограничен и не лишен дееспособности, не имеет судебного и административного преследования, в отношении него не возбуждены уголовные дела, а также не начата процедура банкротства.

Если вы не являетесь профессионалом в сфере недвижимости, а ваши юридические знания пока не позволяют комплексно оценить все возможные риски и последствия заключаемой сделки, мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу по недвижимости за получением официальной правовой экспертизы и его итоговой рекомендацией - приобрести или отказаться от покупки квартиры.

Прежде чем начинать процедуру прохождения опеки, следует различать последствия регистрации детей в квартире от последствий оформленного права собственности на них.

В первом случае вам не придется получать согласие органов опеки и попечительства на сделку. Во втором - проведение сделки без такого согласия невозможно в силу прямого указания в законе.

Итак, закон устанавливает, что нельзя лишить права собственности ребенка в имеющейся недвижимости, не наделив его другой недвижимостью или долей в ней. И речь в данном случае идет о возмездной сделке, а не о дарении, наследовании, приватизации.

Поэтому, прежде чем ввязываться в процедуру согласования условий такого наделения, вам придется не только собрать весь комплект по отчуждаемой и приобретаемой квартире, но и заранее ответить на вопрос - не ухудшает ли приобретаемая квартира (доля в ней) условия проживания ребенка по сравнению с условиями в отчуждаемой квартире? Например, нет ли существенной разницы в цене и/или площади обеих квартир (долей), не ухудшается ли качество района, в котором приобретается квартира, или состояние самой недвижимости. Чтобы правильно ответить на эти вопросы, следует сравнить общую и жилую площади, а также рыночную и кадастровую стоимость квартир (долей).

Принимая во внимание именно эти сведения, а также документы их подтверждающие, органы опеки и попечительства принимают решение об одобрении сделок. К примеру, если квартиры по площади равны или приобретаемый объект больше, а вот кадастровая или рыночная стоимость продаваемого жилья выше приобретаемого, органы опеки предложат или увеличить долю ребенка или выбрать другой объект.

Поскольку в районных подразделениях опеки разные требования к документам, мы рекомендуем перед началом их сбора и записью на прием, получить список документов и первичную консультацию у сотрудника органов опеки. Альтернативный вариант решения вопроса - обратиться к юристу по недвижимости за консультацией и сопровождением таких сделок. Практика показывает, что это не только экономит время, но и значительно снижает тревожность наших клиентов.

Заказать юридическое сопровождение сделки, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок

В своей практике мы часто сталкиваемся с желанием клиентов наделить ребенка долей в квартире бабушки, дедушки или других родственников с целью вывода его из числа текущих собственников квартиры и ее дальнейшей безболезненной продажи. На самом деле продажа имеющейся у ребенка доли в праве собственности возможна только при условии возмездного наделения ребенка другой долей. И, к сожалению, вариант покупки доли в недвижимости родственника на имя ребенка также придется исключить, поскольку возмездные сделки между родственниками и несовершеннолетними детьми запрещены по закону (ст. 37 Семейного Кодекса РФ).

Таким образом, планируя сделку с долями несовершеннолетнего собственника, обязательно учитывайте степень родства покупателя при подаче заявления в органы опеки и попечительства.

Заказать юридическое сопровождение сделки, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок

Прежде чем бронировать банк, в котором планируется закладка денег в ячейку, уточните, является ли наличие ключа от ячейки обязательным условием доступа к ней после регистрации сделки.

Если да, то потеря ключа может стать серьезным препятствием для доступа в ячейку даже при наличии всех документов, подтверждающих регистрацию сделки, и без присутствия и согласия второй стороны доступа не получить. Если ключ не является обязательным условием доступа, в случае его утери, банк восстановит ключ в течение 3-7 дней и обеспечит доступ к ячейке, просто взыскав штраф за его утерю.

Для избежания конфликтных ситуаций и непредвиденных расходов на сделке, также уточните стоимость проверки и пересчета денежных купюр.

По общему правилу, действующему на рынке недвижимости, расходы по проверке и пересчету денежных средств несет продавец. В большинстве банков эта услуга стоит 0,1% от проверяемой суммы, в некоторых - стоимость услуги достигает 0,3%, или оплата берется за каждую проверяемую купюру.

Если озвученные менеджером банка условия проведения сделки устраивают всех ее участников, можно смело бронировать ячейку и переговорную в этом банке на согласованную ранее дату и время.

Избежать конфликтной ситуации и оптимизировать расходы по сделке вам помогут наши опытные юристы по недвижимости. Заказать сопровождение сделки

Если вам предстоит валютная сделка, и вы волнуетесь за срыв сделки второй стороной по причине валютных колебаний, возможных после закладки денег в ячейку, договоритесь о подписании зеркальных гарантийных обязательств друг другу о компенсации курсовой разницы валют. Тогда ни одна из сторон не попытается отозвать документы по сделке из Росреестра и будет нести свои валютные риски самостоятельно.

Гарантийные обязательства составляются сторонами в день сделки, а текст документов согласовывается накануне.

Если никак не удается договориться о том, каким образом распределяются валютные риски, можно установить курс валюты на день сделки и заключить договор в нотариальной форме.

При подаче документов нотариусом срок регистрации сделки сокращается до 3 рабочих дней, что минимум на 8 дней меньше, чем срок обычной регистрации. В течение такого короткого срока колебание курса будет незначительным, что поможет избежать излишней нервозности сторон и успешно завершить сделку.

Основным условием доступа к ячейке является документ, подтверждающий переход права на объект недвижимости от продавца к покупателю. Обычно таким документом является Договор купли-продажи объекта, подписанный сторонами сделки и содержащий отметку о государственной регистрации права собственности, ведь именно его продавец получает после регистрации и может предъявить в банк независимо от покупателя. Другим таким документом является Выписка из ЕГРН, которая является единственным правоподтверждающим документом при электронной регистрации сделки.

Если в сделке участвуют несколько объектов недвижимости (альтернативная сделка), то доступ к ячейке конечного получателя денег может быть возможен либо при предъявлении оригинала договора купли-продажи, где фигурирует он сам и копии договоров купли-продажи, где фигурируют остальные участники сделки, либо при предъявлении Выписок из ЕГРН по всем сделкам цепочки.

Если вы являетесь конечным получателем денег, и у вас нет уверенности в том, что вам будут предоставлены те самые копии договоров, настаивайте на Выписках из ЕГРН. Данные выписки можно получить, обратившись во многофункциональный центр (МФЦ) самостоятельно, правда, срок их получения может занять несколько дней.

Если в приобретаемой вами квартире, кроме собственника, зарегистрированы третьи лица, а согласованные условия юридического освобождения объекта не предусматривают снятия их с учета до сделки, настоятельно рекомендуем разделить закладку денежных средств за приобретаемую недвижимость на две ячейки.

В одну ячейку заложить наибольшую сумму денег под стандартные условия доступа - договор купли-продажи с отметкой о перерегистрации права собственности или Выписка из ЕГРН. В другую - денежные средства под специальные условия доступа - выписка из домовой книги по новому месту регистрации собственника и третьих лиц, косвенно подтверждающая их снятие с регистрационного учета в приобретенной вами недвижимости, либо Выписка из домовой книги по старому месту регистрации, где очевидно их отсутствие.

Избежать конфликтной ситуации, оптимизировать расходы и сроки по сделке вам помогут наши опытные юристы по недвижимости

Условия для раскрытия аккредитива аналогичны условиям доступа к банковской ячейке. Денежные средства списываются с аккредитивного счета на счет продавца при условии предоставления в банк оригинала договора купли-продажи объекта, являющегося предметом сделки с отметкой Росреестра о регистрации права собственности на имя покупателя или Выписки из ЕГРН.

В качестве документа, предоставляемого в банк для раскрытия аккредитива помимо оригинала Договора купли-продажи квартиры или Выписки из ЕГРН можно также указать Выписку из домовой книги по квартире, содержащую информацию о том, что на регистрационном учете никто не состоит. Таким образом, денежные средства будут списаны на счет продавца только в случае исполнения им обязанности по юридическому освобождению квартиры.

В случае если вы являетесь продавцом недвижимости, и в качестве способа оплаты был выбран аккредитив, уточните у сотрудника банка, в котором открыт ваш текущий счет, стоимость обналичивания предполагаемой денежной суммы. Если тариф за снятие наличных внушительный, вполне возможно стоит открыть счет в том банке, где будет открыт аккредитив. Во-первых, это ускорит процесс поступления денег после раскрытия аккредитива, во-вторых, вполне вероятно сократит вопросы на обналичивание.

Избежать конфликтной ситуации, оптимизировать расходы и сроки по сделке вам помогут наши опытные юристы по недвижимости

Если стороной по сделке является юридическое лицо (ЮЛ), необходимо проверить полномочия подписанта. Для этого запросите копии учредительных документов, в том числе Устава ЮЛ, ведь именно в нем содержится информация о том, кто имеет право действовать от имени ЮЛ без доверенности (обычно, генеральный директор), каким образом и кем он назначается, а также на какой срок. Полномочия генерального директора должны быть подтверждены Решением единственного участника ЮЛ или Протоколом общего собрания учредителей/участников/акционеров. Также необходимо заказать свежую Выписку из единого государственного реестра юридических лиц и сверить с ней полученную информацию.

Помимо стандартного пакета документов по сделке ее участникам предстоит представить в Росреестр следующие нотариальные копии документов:

• Свидетельство о регистрации ЮЛ,
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
• Устав,
• Учредительный договор (при наличии),
• Решение/протокол об избрании генерального директора.

В качестве замены вышеуказанных документов может служить письмо с указанием номера дела объекта, по которому была зарегистрирована сделка и, в котором находятся ранее предоставленные документы (в случае если с момента предыдущей сделки не производились изменения в Устав и уставные документы), подписанное руководителем ЮЛ с печатью. Поскольку сделка касается недвижимости для ее регистрации от имени ЮЛ должна быть оформлена нотариально удостоверенная доверенность.

Если в результате сделки юридическое лицо (ЮЛ) приобретает или продает имущество, стоимость которого составляет 25% и более от балансовой стоимости его активов, сделка признается крупной, а ее одобрение Советом директоров или Общим собранием учредителей/участников/акционеров является обязательным этапом до проведения сделки. Процедура одобрения сделки утверждена Уставом общества. Если же сделка не является крупной, достаточно уведомления, подписанного уполномоченным лицом общества.

В случае приобретения квартиры право собственности, на которую у продавца возникло в порядке наследования, необходимо получить от него нотариально заверенное обязательство об удовлетворении требований возможных наследников, которые могут появиться после сделки и предъявить к покупателю требования о выделе им доли в объекте недвижимости, либо о материальной компенсации соответствующей доли.

Такое обязательство составляется и удостоверяется нотариусом в присутствии наследника в день или накануне сделки и передается покупателю недвижимости на сделке.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Если в квартире зарегистрированы лица, которые не являются сторонами договора купли-продажи, заверений продавца о том, что он обязуется снять их всех с регистрационного учета после сделки, недостаточно. Необходимо получить от таких пользователей продаваемой квартиры нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены о продаже квартиры, сроках ее физического освобождения и периоде, в течение которого они должны сняться с регистрационного учета.

Это заявление не защитит покупателя от недобросовестности лиц, взявших на себя указанные в нем обязательства, но избавит от необходимости доказывать, что бывшие жильцы квартиры знали о продаже и были с ней согласны.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире или доли в праве собственности на квартиру, необходимо запросить у продавца нотариально заверенные отказы от приобретения указанной комнаты/доли от соседей/других участников долевой собственности.

В таком отказе обязательно должна содержаться информация об адресе объекта и цене, за которую он продается. Дальнейшая реализация доли/комнаты возможна только при соблюдении минимального ценового порога, предложенного другим участникам долевой собственности/соседям.

Следует иметь в виду, что преимущественное право покупки имеют только собственники комнаты/доли. Если человек занимает комнату на каком-либо ином основании (например, по договору социального найма или как член семьи собственника), он не имеет преимущественного права покупки других комнат в этой квартире.

В случае если продажа доли/комнаты будет совершена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Мы настоятельно рекомендуем проводить медицинское освидетельствование продавца квартиры в случае, если:

• это пожилой человек, и есть опасения, что сделка в дальнейшем может быть признана недействительной на основании того, что в момент ее совершения он не осознавал характер своих действий;
• он злоупотребляет алкоголем или даже стоит на учете в наркологическом диспансере.

Данную процедуру можно провести двумя способами:

• вызвать на сделку врача, имеющего соответствующие полномочия и право выдавать заключения по его результатам;
• организовать медицинское освидетельствование перед сделкой в медицинском учреждении.

Процедура занимает примерно час и в результате нее выдается заключение о возможности или невозможности продавцом осознавать характер своих действий и руководить ими.

Самым правильным будет прохождение освидетельствования в учреждении, в котором проводится независимая судебная медицинская экспертиза. Заключения таких учреждений нельзя оспорить в суде.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.

Если вы являетесь продавцом недвижимости по заниженной стоимости, например, в силу возникновения права собственности менее трех или пяти лет назад, то важно правильно определить стоимость, которую возможно указать в договоре. Хотелось бы обратить внимание, что слишком заниженная стоимость объекта привлечет внимание налоговых органов, в первую очередь.

Понять комфортную стоимость объекта помогут инвестиционная стоимость объекта при ее наличии, применение налоговых вычетов при продаже и/или покупке недвижимости, а также возможность продажи объекта по долям.

Если вы являетесь покупателем недвижимости по заниженной стоимости, то кроме расписки у вас на руках должно остаться обязательство на разницу между фактической и договорной ценой объекта. Такое обязательство составляется и подписывается продавцом на сделке и передается покупателю после регистрации сделки вместе с распиской в обмен на ключ от банковской ячейки.

До недавнего времени на рынке недвижимости активно применялась практика составления двух расписок: одна - на сумму договора, вторая - на, так называемые, неотделимые улучшения. Но мы не рекомендуем подобную схему подтверждения оплаты, поскольку судебная практика все больше отрицает наличие второй расписки либо стоимость улучшений, указанная в такой расписке, многократно снижается по настоянию продавца.

Во-первых, сделка будет проходить в банке, выдающем покупателю ипотечный кредит.

Во-вторых, поскольку банк предоставляет покупателю часть стоимости квартиры в виде кредита, его сотрудники будут не просто оформлять сейфовую ячейку или открывать аккредитив, но и станут заинтересованными участниками в обеспечении процесса безопасности передачи денег.

В-третьих, условиями доступа продавца к деньгам наряду с другими документами, станет Выписка из ЕГРН, из которой будет очевидно, что недвижимость обременена в пользу банка.

Существует два распространенных способа расчета по ипотечной сделке.

Первый - расчеты через ячейку. В этом случае покупатель получает кредитные средства и вместе с продавцом закладывает их в банковский сейф, условия доступа по которому прописываются в договоре аренды.

Если вы - продавец недвижимости, то хорошая новость заключается в том, что вы сможете сэкономить на проверке и пересчете денег.

Во-первых, потому что банк будет выдавать кредитные средства из кассы, а это значит, что они будут пересчитываться и проверяться при вас.

Во-вторых, потому что банк обычно настаивает на том, чтобы заемщик (покупатель) накануне сделки разместил величину своего первоначального взноса за недвижимость на счете в банке, который точно также будет проверяться и пересчитываться в вашем присутствии кассиром.

Второй вариант расчетов - аккредитив.

В этом случае деньги покупателя и кредитные средства переводятся на специальный счет, где на период регистрационных действий они будут «заморожены», и никто не сможет получить к ним доступ. Продавец также открывает счет, на который ему будут перечислены деньги со специального счета лишь после регистрации перехода права по договору купли-продажи с использованием кредитных средств на имя покупателя и оформления залога на недвижимость в пользу банка.

Поскольку подписание кредитного договора и выдача кредита происходят в день подписания договора купли-продажи недвижимости, срыв сделки или отказ от нее любой из сторон не освобождают покупателя (заемщика) от взятых на себя обязательств.

Если по каким-либо причинам сделка не была доведена до конца, т.е. не оформлено право собственности на покупателя и, конечно, залог в пользу банка, а период ожидания, установленный в договоре аренды банковского сейфа или аккредитивом, истек, денежные средства вернутся к покупателю. Из них он должен будет погасить кредит и проценты за пользование кредитными средствами.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, даже с учетом того, что он был согласован ранее, в обязательном порядке прочитайте его заново и даже более внимательно, чем накануне.

Бывают случаи недобросовестности контрагентов (представителей), когда, убрав частичку “не” в пункте договора со следующей формулировкой “продавец подтверждает, что сделка для него не является кабальной” может привести к долгим судебным разбирательствам и утрате права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Любые разночтения, в том числе ошибки, следует устранить до подписания договора, чтобы не нарваться на приостановку регистрации сделки и потерю драгоценного времени и сил.

Даже, если договор по сделке готовит нотариус, вы имеете право настаивать на включении в него существенных для себя пунктов.

Например, в связи со вступлением с 1 октября 2015 г. Закона “О несостоятельности (банкротстве)”, касающегося физических лиц, не лишним будет добавить формулировку, согласно которой продавец подтверждает, что не имеет долгов и/или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица и, что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом и т.п.

Стандартный договор купли-продажи при расчетах через банковскую ячейку предусматривает кратковременный период для проведения оплаты после регистрации сделки. Обычно указывают 1-2 дня, в течение которых стороны должны обменять ключ от банковской ячейки на расписку продавца, подтверждающую получение денег. При такой схеме расчетов в договоре купли-продажи обязательно должна присутствовать фраза о том, что “залог в силу закона не возникает”. В противном случае Росреестр может зарегистрировать обременение и усложнить жизнь всем участникам сделки.

Немаловажным моментом в составлении договора купли-продажи является безопасность сторон. В этой связи договор не должен содержать указания на адрес и наименование банка, а также номер банковской ячейки, которыми воспользовались стороны для произведения расчетов по сделке.

В случае если стороны сделки договорились о расчетах посредством аккредитива, условия его открытия и раскрытия обязательно должны содержаться в договоре купли-продажи с указанием наименования банка, банковских реквизитов сторон, а также условий получения денежных средств продавцом.

В договоре купли-продажи недвижимости наряду со стандартными пунктами договора купли-продажи товара в обязательном порядке должны содержаться пункты о физическом и юридическом освобождении объекта, наличии/отсутствии брачных отношений продавца на момент приобретения объекта, наличии/отсутствии брачных отношений покупателя на момент подписания договора.

Существенным камнем преткновения после регистрации сделки может стать отсутствие пункта о том, что должно являться подтверждением оплаты по договору (расписка или выписка со счета), и в каком состоянии передается объект недвижимости (с мебелью и техникой или без таковых).

Не забывайте, что с момента принятия поправок в закон 01 марта 2013 г. и отмены регистрации договоров купли-продажи недвижимости, сотрудники Росреестра больше не обязаны вникать в суть и двусмысленность указанных в договоре формулировок. С принятием этого нововведения в их обязанности входит регистрация перехода права собственности на имя покупателя при наличии на то оснований и необходимых документов.

Избежать конфликтной ситуации на сделке, а также судебных споров после ее регистрации вам помогут наши опытные юристы по недвижимости.